樓市會撤辣只是時間的問題 但走勢會改變?

最近,樓價下跌和交易量減少,引起了市場對樓市未來的關注。有些人認為政府應該撤銷一些限制樓市的措施,例如雙倍印花稅和買家印花稅等,以刺激樓市活力。然而,我們認為撤辣是勢在必行,只是時間上的問題,但這不是影響樓市走勢的決定性因素。相反,我們應該更關注外圍經濟的變化,以及其對香港樓市的影響。

首先,我們要清楚地了解辣招的作用和限制。辣招是政府為了抑制樓市過熱和防止泡沫而實施的一系列措施,包括增加印花稅、限制按揭貸款比例、規定買家資格等。這些措施的目的是增加買家的成本和風險,減少投機性需求,保持樓市穩健發展。因此,辣招只能在一定程度上調節樓市的情緒和預期,但不能完全控制樓市的升跌。

我們要認識到影響樓市走勢的多種因素,而不僅僅是辣招。除了政府的政策之外,還有利率、經濟環境、供應量和外圍環境等因素都會對樓市產生影響。例如,利率是影響按揭貸款成本和購屋能力的重要因素。過去幾年,由於美國聯儲局降息和寬鬆政策,香港也隨之降息和放寬流動性,使得按揭貸款利率處於歷史低位。這對於支撐樓價有很大的作用。

再者,我們要注意外圍經濟的變化,以及其對香港樓市的影響。香港作為一個開放的國際金融中心,與全球經濟密切相關。歷史上,每當外圍發生重大的經濟危機或衝突,香港都會受到沖擊。例如,在1997年亞洲金融風暴、2003年沙士疫情、2008年全球金融危機等事件中,香港的經濟和樓市都遭受了嚴重的打擊。目前,外圍經濟面臨著許多不確定性和風險。如果這些問題發展成為危機,將會對全球經濟和金融市場造成衝擊,進而影響香港的經濟和樓市。

過去幾年樓市大跌,包括1997年,2003年,2008年都不是因為辣招,而是因為外圍經濟急速變壞,而令到香港失業率上升。

那麼外圍經濟會轉差嗎? 我們用周期角度分析。歷史還會重演。世界上的一切都在往復循環。歷史上三次大型債務危機,即2008年金融危機、1930年代美國大蕭條、1920年代德國高通脹疊加的經濟蕭條;而過去100年中發生過的一般性債務危機,總共是48次。

現在全球或者有機會進行明斯基時刻(英語:Minsky Moment)指在信貸周期或者景氣循環中,資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。在歷史上發生過多次信貸擴張而令到經濟危機,對上一次是2008年金融危機。有統計分析每15年左右出現一次大型債務危機,很大程度上是不可避免的。而2008年開始計算15年將是2023-2024年。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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