樓市是資產還是負債?論2024年債務週期

樓市是一種資產形式,但同時也可能是負債,這取決於個人的財務狀況和投資策略。過去的歷史表明,債務危機是經濟周期的一部分,並且這種危機往往在一段時間後會再次出現。例如,過去100年中發生了48次一般性債務危機,並且有三次大型債務危機,包括2008年金融危機、1930年代的美國大蕭條,以及1920年代德國的高通脹經濟蕭條。根據統計分析,這些大型債務危機大約每15年左右發生一次。如果按照這個模式,下一次大型債務危機可能在2023-2024年發生。

很多人認為買房比租房更好,主要原因是認為房產是一種資產,而租房只是幫助他人還房貸。然而,如果在三年前以10%的首付購買一個價值1,000萬的物業,借款900萬,首付100萬,那麼你的負債將是800萬。真正的資產是在扣除負債後剩餘的部分。此外,如果物業的價值下跌了20%,那麼你手上的物業可能會成為負資產。因此,對於是否將房產視為資產還是負債,取決於個人的財務情況和市場狀況。

經濟週期是由多個短期和長期週期相互交互形成的。當債務率上升,債務變得過大無法維持時,就可能出現資產價格的大幅下跌,這被稱為明斯基時刻。在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性貸款增加,過多的投機性債務可能導致投資者現金流緊缺,即資產產生的現金流不足以支付債務利息。世界十年的量寬,現在已經進入明斯基時刻。

明斯基時刻(英語:Minsky Moment)指在信貸周期或者景氣循環中,資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。歷史上多次出現過由於過度信貸而引發的經濟危機,其中最近的一次是2008年的金融危機。根據統計分析,大型債務危機大約每15年左右發生一次,這在很大程度上是不可避免的。如果從2008年開始計算,下一次大型債務危機可能在2023-2024年出現。

很多人認為買物業比租樓好的最大原因是你買樓是資產,租樓只是幫人供房貸。這可能在之前幾年是對的。但如果在三年前以一成首付買入一個一千萬的物業,即你問銀行借款九百萬,首付一百萬,那麼你的資產將是負八百萬。如果真正是資產只有是你扣除了負債之後,真正餘下的才是真正的資產。更何況是如今回調了20%,那麼你手上的物業將成為負資產。投資者最大的那些錯誤,往往來自於錯過了那些“在我的人生中或者認知中沒有發生過/沒有預期中的事,但在歷史當中反復重演的事。”

君不見樓市在兩三年前,唱淡是被人打的。今天有人留言,樓市跌全世界都知道,明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」,所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復,正如小龍在2021年提出樓市18年周期,提2021年樓市將會完結。但今天香港專家全力唱淡,只要標題吸引就不缺市場及認同。

樓市跌,很多人都知道了。但之後何時買,何價買,如何買? 或者再問,應否再投資香港樓市呢? 這才是投資者要知道。要知道樓市在下跌時,唱淡是很容易,要別人認同很容易,但重點是如何投資。大家可見恆指三年來下跌16000點,或者今年由高位下跌5800點,樓市下跌了20%等?但是當美國或全球經濟轉差的時間,很多人將陷入困境。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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