由住宅到的士牌都大跌 黑天鵝會來嗎?

回想在今年年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀,但是今天樓市蝕讓盤,劈價新聞天天都有,很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價。而近日新盤劈價,令到二手樓市更加冷清。但位於油塘一個全新盤更「大劈價」搶客,首批以「平爆價」推售。很多人由唱好,突然變成唱淡。但是不論的士牌,工商的租金,債市股市都大跌,唯獨住宅仍然跌幅比較輕。那麼黑天鵝會來嗎?

近日除了樓市之外,的士牌的跌幅驚人。的士牌一直受投資者追捧,市區的士牌價於2015至2016年期間曾高見723萬元,在疫情期間,香港的士牌價一直處於低迷狀態,並且持續下跌。然而,今年初香港開始解除通關限制後,價格反覆向下。跟高峰差不多跌了一半。但是這跟經濟或樓市有什麼關係?

的士牌2月中旬市區的士牌價甚至達到高位約469萬元。然而,此後數個月連續下跌,本月更跌破400萬元。而近日跌勢加急,由約440萬跌至353萬。對於此當然有很多不同的解讀,例如牌價下跌受多個因素影響,包括現時利息增加、司機老齡化問題嚴重、的士保險費飆升、收入少且條例多等。

但是我坐的士的時間跟司機交談,主要有兩個發現1: 每到假期就沒有乘客, 2: 晚上出外的乘客更少。而這情況我跟餐廳老闆交談,大家都是不約而同的指出以上兩點。原本理應是旺市的星期六及星期日變成無生意。

同樣工商的租金大跌,而且2022年底整體商廈空置率上升至14.4%,按年增加2.1個百分點;至於空置樓面按年大增20.7%,高達逾2,000萬平方呎。這不約而同反映一樣事情,經濟比想像疲弱之餘,消費者的習慣及消費模式轉變。其中原因可能跟人口流出有關。

而量寬十年,美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元,導致美元在全球氾濫,一個又一個資產泡沫。眾所周知,美國2020年疫情大量發債,之後今年第三季又大量發債。那麼誰會「美國欠了人很多錢」之下,仍然會爭先借錢比他? 那麼必須要危機爆發。

七傷拳為金庸武俠小說《倚天屠龍記》中崆峒派的武功,小說中提及「傷人七分,損己三分!」。美國長期外幣發行人違約評級(IDR)的「AAA」評級下調至「AA+」表面看來是對美國產生傷害,但是對於新興市場及公司債的修害更大。當美國打出七傷掌,你可見穆迪早前下調10間美國中小型銀行評級後。另一間評級機構惠譽亦警告可能會下調多間美國大型銀行評級。這一拳打出之後,沒有危機點會收手?但是奇怪的是,香港很多人仍然沈醉在泡沫之中,

筆者一直在訪問及文章中強調,香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期,之後將會下跌,可能要到2023至2025年,才有真正的投資機會出現,結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升,但是下跌預期已經影成,或者之後的需求未必有這麼剛。如果有人說有樓就是成功的標準,這個講法其實是經不到周期的考驗。如果把握到一個樓市周期,幾年可以致富;但是如果遇上到一個樓市下跌周期,可以致命。樓不單儲存價值,同樣地亦是負債的來源。2020年小龍提出最後一口槓桿,但是槓桿已經加上,如何解套?

2008年最大的教訓是Too big can fail及黑天鵝事件是會發生,2008年之後大家認為樓市永遠不跌。而且大家忽略一個事情,很多人認為中國出口疲弱只地區性的問題,而忽略了其實全球的經濟下行風險。例如韓國7月出口額年減16.5%至503.3億美元,不僅是連續第十個月出口衰退,且與6月跌幅6.0%相比,擴大將近2倍,也超越市場預期的年減14.5%。現在如果引發全球的經濟衰退,可能只差最後一根稻草。

黑天鵝理論(英語:Black swan theory)是指極不可能發生,實際上卻又發生的事件。主要具有三大特性,滿足前兩點者即可稱為黑天鵝事件(英語:theory of black swan events):

  • 這個事件是個離群值,因為它出現在一般的期望範圍之外,過去的經驗讓人不相信其出現的可能。
  • 它會帶來極大的衝擊。
  • 儘管事件處於離群值,一旦發生,人會因為天性使然而作出某種解釋,讓這事件成為可解釋或可預測。

如果樓市大跌,是否符合黑天鵝理論的要求? 現在講樓市大跌其實沒有太多人相信(因為它出現在一般的期望範圍之外,過去的經驗讓人不相信其出現的可能。)。不過近日市場開始很多人轉向唱淡樓市,但不過大部人已經被前幾年唱好的分析,而加大在樓市的投資,更加大了槓桿形成鐵索連舟。

但這一次如果發生黑天鵝事件發生之後,市場會如何解讀?只會答這一次係黑天鵝事件,無人估到。但是事實上本欄已經不停警告,不停被批評,而不是事後孔明。但是小龍仍然樂於被鬧,我都是別人爸爸,我都明白很多人投資不是貪心,而是為了家庭。但如果你槓桿太高,希望有緣人可以提早做好防風措施。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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