樓市下跌預期形成 樓市租比買平便宜?

過去,很多人認為在香港買房是划算的,因為租金比供應房屋的成本低。然而,隨著美聯儲持續加息和租金持續下降,「供平過租」的情況已經不復存在,目前租金比購買房屋更具優勢。

以太古城為例,一套約值1,000萬港元的單位,租金約為每月20,000至22,000港元。如果以九成按揭,貸款金額為9,000,000港元,利率3.6%,每月按揭還款為40,918港元。在三十年的貸款期限下,總利息支付為5,728,429港元,其中初期每月還款約為27,000港元。換句話說,利息支出超過租金成本。

假設您能夠支付更多的首付款,以七成按揭計算,貸款金額為7,000,000港元,利率3.6%,每月按揭還款為31,825港元。在三十年的貸款期限下,總利息支付為4,455,444港元,其中初期每月還款約為21,402.74港元。

換句話說,利息支出仍高於租金成本。然而,如果您將三百萬港元的首付款存入銀行以5%的利率做定期存款一年,約可獲得147,945港元的回報。以每月20,000港元的租金計算,一年的租金實際支付為約240,000港元。利息收入仍不足以支付租金,但如果將管理費、維修成本和差餉地租等納入考慮,兩者的成本已經相當接近。

更重要的是,利率的上升把原來投資者的壓力加大。單是樓價可能已經回調約10%至20%,而且不少投資者都是由銀行借貸,現在利率上升亦把他的壓力加大。

我記得在1998年的一次電視訪問中,我曾經訪問過一位地產中介老闆。當時他對當時的樓市下跌發表了一些評論,大意是他認為他之所以在買樓時賺錢,並不是因為他聰明,而是因為他當時膽大。而他今天所面臨的困境,正是因為他當時過於膽大。(大意,因為確實的記不清楚)

此外,目前的定期利率約在4%至5%之間。如果我們把1000萬全部存入定期存款,每年可以獲得約40萬至50萬的利息收入。這個金額足夠支付租金並且還有一些剩餘。

從整體規劃和人口流動的角度來看,樓市需求將會逐漸減少,而供應量將會逐漸增加。除了移民潮外,北部都會區正在打造一個容納250萬人居住的都會區,預計興建約90萬個住宅單位。其中,5條新鐵路項目將成為骨幹,連接洪水橋、流浮山和新田等多個新發展區,大大降低往來成本,推動北部都會區的經濟發展,改善過去產業和經濟增長過度集中的問題。

政府預計北部都會區可以在20年內完成。那麼問題來了,未來的供應量將會大幅增加。根據北部都會區的完工期限(15年、13年或10年),每年將新增60,000個、69,230個或90,000個住宅單位。無論是公共還是私人建設的住宅數量,這樣的供應量對於香港的樓市將會產生何種影響?此外,上述數字還未計算明日大嶼的樓市供應量。

而今天如果未來按息真的升至4%,1年前可能沒有人相信,但今天大家會答可能。回帶筆者在2019年時寫下5個預期,包括:

  1. 資產價格跌到某個水平止跌,市民的收入開始減少,但是物價仍然保持貴的水平;
  2. 全球放水,媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;
  3. 大部分人收入用作供樓或還債,很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力;
  4. 中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓;
  5. 失業潮會慢慢出現,同時明年經濟會出現假陽春。

上述只有一個預測尚未兌現,就是第4點,即「中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓」,但相信距離實現不遠矣。2003年利息一直跌,樓價一直跌,但這一次將是相反,如果真的發生衰過03年。小龍經常在朋友邊笑言: 如果一年前唱淡樓市會比人笑,兩年前唱淡樓市會比人鬧,三年前唱淡樓市會比人打。今日唱淡樓市已經很多人認同。當下跌預期形成,要改變非常困難。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

更多內容:

美股調整仍有機會破頂的強勢股

AMD將發佈新顯卡可刺激股價上升?

京東跌至近月低位可出手買未?

分享給你的朋友

美股表現近年持續強勁,不知如何入手?我們精選了10隻高增長美股,並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載!

想提早退休? 想提高每月的被動收入?

我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣,請立即按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

About 江恩小龍劉君明 91 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org