樓市下跌將帶來負財富效應

美國貨幣供應量正在以20世紀30年代以來最快的速度下降,這對經濟和金融市場來說是一個危險信號。美國經濟開始衰退了嗎? 而香港經濟及樓市會受影響嗎? 過去十多年,股市及樓市的財富效應令到不少人致富,變成少年樓神或者收租公。無疑這十年的富貴靠的是美國十年量寬。但是如果美國持續收水,那麼股市樓市的財富效應會否持續?

自去年12月起,我們見證了一種前所未有的經濟趨勢,那就是貨幣供應量持續同比縮減。這是一種對投資者極具警示性的現象,因為這可能意味著經濟增長、資產價格和通脹都將受到壓制。

M2是一種包含了更多種類資產的貨幣供應指標,它對資產價格通脹、消費者價格、股票和房地產價格都有重要影響。目前,M2對所有這些因素都發出了負面信號,並且可能導致整體經濟狀況進一步惡化。根據以下圖表,可以看到M2與美國房價的變化趨勢。

這種情況在很大程度上是由於大流行病後大規模的財政和貨幣刺激政策反彈,美聯儲通過量化緊縮來縮小資產負債表,銀行存款下滑,以及信貸需求和供應的疲軟。M2包括銀行持有的現金、硬幣、儲蓄存款、零售貨幣市場基金的結餘等,是衡量貨幣供應量的關鍵指標。

近期,M2數據顯示同比下降了4.05%,這是自有記錄以來的最大年度降幅。事實上,自去年12月以來,M2已經連續四個月呈現年度收縮,這是自1959年以來首次出現的連續收縮。而去年12月,M2也首次出現了同比收縮。

美國10年及2年期公債殖利率從2022年7月5日正式進入倒掛,至目前為止已超過1年時間,按過往經驗,殖利率出現倒掛1年至1年半,美國經濟會陷入衰退。而這一次會否是這一次不同? (this time of difference?)

過去十年香港及世界的經濟繁榮,很多時是靠資產上升,特別房地產及股市。財富效應指由於貨幣政策實施引起的貨幣存量的增加或減少對社會公眾手持財富的影響效果。當資產價格上升時,由於投資者覺得身家及收入上升,其對經濟及財富前景的信心亦會增加,繼而帶動消費情緒,推動市況繁榮。相反,當資產價格大跌時,心情及信心亦會受到負面影響,其後會減少開支,令市道轉趨疲弱,亦即所謂的「負財富效應」。

但是股市,債市及樓市三個市場之中,首當為首是樓市佔據了大部人的資產分配。大家可想像,近十年港股多次股市下跌,例如這一次的下跌由2021年見頂到今天2023年19000點下跌了差不多1萬點或以上。但是如果這跟1997年,2003年及2008年的股災比較,市道及心情絕對差得遠。這是因為跟之前比較樓市沒有崩盤。所以如果要金融危機,相比之下債市及樓市的殺傷力比股市大得多。如果有人說有樓就是成功的標準,這個講法其實是經不到周期的考驗。如果把握到一個樓市周期,幾年可以致富;但是如果遇上到一個樓市下跌周期,可以致命。樓不單儲存價值,同樣地亦是負債的來源。2020年小龍提出最後一口槓桿,但是槓桿已經加上,如何解套?

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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