如果樓市大跌 會發生什麼事?

近日小龍辨了一場線下講座,很多人參加。而場地是在尖沙咀,那個場地開張正是2020年疫情前幾個月,三年過後仍然可以頂住真的不容易,但今天我們正想拋磚引玉分析一下工商寫字樓的問題。其實工商的店舖或寫字樓跟高峰不論租金及價格都有很明顯的回調,但是這跟住宅價格背離。那麼如果樓市大跌,會發生什麼事?

其實很多人不知,工商寫字樓等的買賣近年是非常困難,先不要講其他,單是按揭大多都是H+或者P+計算利率。大家可想過去一年如果H+1%作計算,今天已經差不多6%或以上。但是一年前Hibor可能只是1-2%。這對於需要再融資的業主來說是一個巨大的打擊,因為商業貸款不是如私人樓宇那麼長期,而是可能每年,或者幾年等作為貸款的年期。在到期後續貸款,他們必須以更高的利率還。但因為物業價值下跌,他們可能還需要支付更多的抵押品或本金,才能獲得銀行的批准。

但是按揭利率上升令到每月供款上升也不要緊,而更重要是需求大減。香港去年本港寫字樓整體空置率升至14.4%,甲級寫字樓空置率升至15.1%,創下自1998年以來、長達24年的新高。因為空置率上升下,令到租金都大跌。例如金鐘某甲級商廈,租金由2019年的$60-80一尺,到今天約$30-40一尺。

而這去三年,在家工作或者線上會議等亦令到工商寫字樓市場受壓。以小龍為例,以前每月一次的線下講座已經轉到線上舉行。但是大部份參加者亦不願意轉回線下講座。世界已經改變,經濟已經改變。但是人心中對樓市的分析仍然停在疫情之前。

但是如果這一次樓市大跌,將很大機會比2003年更難捱。1997年至2003年是樓價一直跌,利息一直跌;但這一次是樓價一直跌,利息一直升,物價亦上升。參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌,但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點,就是加息周期完成之後,一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是,加息除非非常激烈,否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是,如果加息影響商家投資或加大生產成本,整個經濟循環減慢,令到失業率加大,所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

人對產品的消費需求,很多時間是對未來的預期,會影響消費者的需求。例如:消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品,因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費;如美國感恩節前,大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價,在此之前大家都未必消費,因為我預期很多會有特價。

而近日很多人開始預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,及預期美國會持續加息,都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且樓市回報一般是2%至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券的收益率約4%左右。換而之,債息比投資房地產的利潤更高。

但是一旦影成了這個預期,那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。

同時讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969年來出現的8次經濟衰退前,10年期美債殖利率都低於2年期,而該指標是在2019年8月出現,隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

小龍在多次在本欄指香港樓市18年周期完結,2021年後樓市將會下跌,2023年至2025年將是機會。而很多人說九運如何如何,但更重要是不要在九運前死去。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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