美國商業地產泡沫爆破? 小心2023年金融危機?

美國銀行業正面臨嚴峻的挑戰,因為商業地產市場的風險不斷增加。高利率、空置率和價格下跌都對辦公樓的業主和貸款人造成了壓力。而中小型銀行在這個領域的貸款規模過大,可能引發信貸危機,甚至威脅到整個金融系統的穩定。本文將分析美國商業地產市場的現狀和未來趨勢,並探討其對香港樓市的啟示。

美國辦公樓市場的困境

美國辦公樓市場在疫情期間受到了重創,因為遠程工作和社交距離的政策導致了需求的減少。根據經紀巨頭 Cushman & Wakefield 的數據,到 2022 年底,寫字樓的空置率升至 18.2% 的歷史新高,在曼哈頓、矽谷甚至亞特蘭大等主要市場超過 20%。這意味著有近兩成的辦公空間沒有租戶,給業主帶來了收入的減少和資產的貶值。

美國辦公樓市場在疫情之前就已經處於一個供過於求的狀態,因為過去十年中,科技和金融等行業的快速發展,推動了大量的寫字樓建設和投資。然而,疫情爆發後,這些行業也是最先採用遠程工作模式的,導致辦公室需求急劇下降。根據波士頓諮詢集團(Boston Consulting Group)的一份報告,美國目前60%至65%的辦公空間將不再被需要。

但空置率只是問題的一部分,更嚴重的是利率的上升。由於美國聯邦儲備局為了控制通脹而加快了加息的步伐,商業地產貸款的成本也隨之上升。這對於需要再融資的業主來說是一個巨大的打擊,因為他們必須以更高的利率還款,即使他們的物業收入沒有增加或甚至減少。而且,如果物業價值下跌,他們可能還需要支付更多的抵押品或本金,才能獲得銀行的批准。

根據美國商業地產數據公司 Trepp 的報告,2022 年有約 1,500 億美元的商業地產貸款到期,其中約 600 億美元是辦公樓貸款。這些貸款中有超過一半是在 2012 年或之前發放的,當時利率低於 4%,而現在已經上升到 5% 以上。這意味著再融資後每年需要支付額外數十億美元的利息。而且,由於物業價值下跌,這些貸款中有近四分之一已經處於負資產或接近負資產的狀態,即貸款金額超過物業價值。

而根據美國聯邦儲備局的數據,中小型銀行占商業房地產銀行貸款存量的70%。此外,根據MSCI的數據,它們在辦公室貸款的起始比例在2019年至2022年期間幾乎翻了一倍,達到了30%。最大的擔憂是由地區性銀行的壓力引起的信貸緊縮將引發經濟衰退。這將導致房地產價值更大幅度的下降,引發辦公市場的一波違約風暴。這可能會在房地產行業中引發更廣泛的傳染,甚至可能引發一場全面的金融危機。

美國銀行已經開始減少對商業開發商的貸款,有報導指與6個月前相比,現在美國每家銀行對房地產貸款都有所收緊。在銀行融資成本上升的背景下,預期的信貸緊縮可能會進一步加劇其問題。而銀行是百業之母,當銀行緊縮的時間,這將會影響各行各業。

而著名投資者芒格近日指「我們不可以理所當然地認為美國將永遠繁榮,但在相當長的一段時間內,我們會度過難關」,「我們是一個特殊時代的產物,擁有一系列完美的機會」,但時移世易,投資的黃金時代結束了,大家對未來的投資回報便應該要有一番新盤算和考量。

其實上述情況香港都有出現,去年本港寫字樓整體空置率升至14.4%,甲級寫字樓空置率升至15.1%,創下自1998年以來、長達24年的新高。

小龍在多次在本欄指香港樓市18年周期完結,2021年後樓市將會下跌,2023年至2025年將是機會。而很多人說九運如何如何,但更重要是不要在九運前死去。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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