剖析港樓價走向主導因素

近來有很多人對香港樓市很樂觀,但是另一邊美國樓市總值去年大幅縮水2.3萬億美元(約17.94萬億港元),創2008年以來最大跌幅,多個大城市如三藩市等地的樓價都大幅下滑。香港樓市從來不是看本地的基本因素,因為以2003及2008年為例,都不是供應及利率等因素而令到樓市下跌,相反是週邊經濟轉差令到樓市下跌。這表明香港樓市和美國樓市都受到外部因素的影響。而美國或者會進入衰退,哪麼港樓會如何?

根據房地產經紀公司Redfin的一份新報告得出的,該報告顯示美國房屋總價值從2022年6月創紀錄的47.7萬億美元暴跌至年底的45.3萬億美元——減少了2.3萬億美元,或4.9%。這是自2008年金融危機以來的最大百分比跌幅,當時6月至12月房價暴跌5.8%。這不難理解,因為美國30年期固定利率樓按平均合約利率已升至6.19厘;去年初時該利率僅為3.78厘。所以令到置業貸款按年下跌41%。同時作為領先指標的全國新屋動工協會市場指數(National Association of Home Builders Market Index)去年下半年大幅下跌。這些資料表明,美國房地產市場正在出現大規模的調整,這種情況可能會持續一段時間。

有分析指科技業的員工因為在家工作,在疫情期間搬到樓價較便宜的地區,令三藩市房屋總值在12月重挫6.7%,為美國都會區最大跌幅。另外加州的奧克蘭及聖荷西,紐約及西雅圖房屋總值也下滑。科技業的員工們在疫情期間更多地在家工作,導致他們搬到了樓價更便宜的地區。這種趨勢可能會持續下去,對房地產市場造成更大的影響。

此外,科技行業的發展不僅會對房地產市場產生影響,還會對人們的生活方式帶來深刻的變革。在過去的一年裡,隨著人們更多地在家辦公和學習,科技業的發展變得更加迅猛。線上辦公軟體、遠端醫療、線上購物等服務開始變得越來越普遍,這些趨勢可能會在未來繼續發展,帶來更多的機遇和挑戰。

香港樓市供應大增?

根據最新消息,未來三至四年的私人住宅一手供應將會有所回升,並創下新高。據報導,2022年第四季將錄得10.5萬個單位,比前一季增加10,000個,這也是自2004年第三季以來的新高。截至去年第四季,一手貨尾量涉及約18,000個,比前一季增加約2,100個,已經連升六季。此外,每年平均一手成交量約16,000至17,000個,即現時的一手存貨已足夠一年的銷售量。

美國會持續加息嗎?

記得2018年筆者以債券熊市為題,指出債券將有問題,所以2018年股市會出現下跌。當時寫「筆者多次提出美國不論10年或者30年的債息都成了一個均等的35年週期,此35年是1946年至1981年走了35年的熊市,1981年至2016年走了35年的牛市。而在1981年至2016年之間有一條約20年不破的下降軌,在這幾天美債急升的時間升穿了。先不要說美債會走35年的熊市,如果美債未來幾年的反彈幅度是0.236的黃金比率,那十年美債也要上升約4.6厘,如反彈至0.386是約6.78厘。正常情況下,美債的上升令其他國家或公司債券定必要上升其發債息率(即價格下跌),但是如果市場突然出現一些突發因素,那不容少看其震盪的恐怖。所以2018年小心債券的熊市而引發出的災難。」這些歷史資料表明,債券市場也會對房地產市場產生影響。

目前美債已試過上升至4%的水準,如上面的論據是正確,那麼美債會否會上試0.386的黃金比率,即6%?如果是的話,那麼債券市場將面臨更大的風險,這可能會導致股市和房地產市場的進一步調整。

全球央行為抑制通膨採取貨幣緊縮的效果開始顯現,美國M2貨幣供應量於2022年12月年增率減少1.4%,這是自1960年有紀錄以來,首次出現年增率減少跡象。上年聯儲局自6月起啟動縮表,到9月起,每月將以縮減950億美元為上限,自9月15日以來,至10月19日的5星期,累計縮減887.61億美元,單計10月至今已縮減510.58億美元。聯儲局資產負債表自4月中高見9.015萬億美元後回落,那麼我再問一個問題,以前聯儲局買債大家簡單叫印銀紙,那麼現在縮表應該叫什麼? 那麼縮表收回的錢,在那裡不見了?

2023年全球科企裁員潮將會持續。而踏入2023年僅短短17天,就已有逾2.5萬科技公司員工遭解雇。繼Meta於2022年宣佈大規模裁員後,Google、亞馬遜(Amazon)和微軟(Microsoft)、PayPal等知名科技公司也接連展開裁員行動。那麼到底是什麼事令到他們裁員?但是小龍更關注的是週邊經濟會否進一步轉差,而令到香港受到影響?周邊經濟的狀況也會對香港的房地產市場產生影響。

作者:江恩小龍 劉君明

經濟週期及江恩理論專家,多次公開提前預測股市及樓市轉勢時間 https://www.facebook.com/ericresearch

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江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org