買平過租已經過去 現在是租平過買?

很多人認為樓市已經到底,原因是內地遊客回來了。但是今天由於今天定期利率比起樓按息高,所以出現套息的機會。過去一段時間,買樓是平過租,如果投資是有人幫你供樓。但現在是租平過買?

如果我目前有1000萬,我去投資房地產,那麼以太古城為例子,可以買到一個500尺左右的單位,租金約2萬。那麼如果我以九成的樓按買入,如果利息為3.2%,那麼我每月還款約HKD38,922.02。大家留意很多人都忽略,三十年樓按開始的時間是利息頭重尾輕。

如下表,頭十二個月利息還款部分是HKD24,460元,而本金只是HKD14,461.71元。即是單是利息只是HKD24,460已經比租金貴。 所以如果你物業如果持有三年計,你頭三年大部份都係還利息而已。而不是坊間講供左係自己。

還款期數每月還款金額利息還款部分本金還款部分剩餘本金
138,922.0224,460.2714,461.748,985,538.26
238,922.0222,057.6516,864.378,968,673.89
338,922.0224,375.1414,546.888,954,127.01
438,922.0223,550.5815,371.448,938,755.57
538,922.0224,293.8214,628.198,924,127.37
638,922.0223,471.6815,450.348,908,677.03
738,922.0224,212.0814,709.948,893,967.09
838,922.0224,172.1014,749.928,879,217.17
938,922.0223,353.5615,568.468,863,648.71
1038,922.0224,089.7014,832.328,848,816.39
1138,922.0223,273.6015,648.428,833,167.97
1238,922.0224,006.8614,915.168,818,252.81

很多人應為通關後,樓市將會有轉機。的確,氣氛可能會轉好,但是現在樓市是負回報。 今時今日定期比買樓回報更好,現在部份銀行定期有5%。但普遍樓市租金回報率只有2%至3%。如果租金回報率上升至5%,那麼1000樓的樓將是何價?

在經濟學上,無風險利率(Risk-Free Rate of Interest)是指將資金投資於一項沒有任何風險的投資項目並能到利息的回報率,為一種理想的投資收益。美國國債債券利率向來作為無風險利率的標準,因不大機會會出現違約的行為。而定期也算一個比較細風險的投資。那麼如果作一個投資之前,很多投資理論都認為必須要高於這個無風險利率才值得投資。換句話來說,租金回報率必須高於買美債或定期的收益才值得投資。

在市升的時間很多分析指低息環境有利投資,但當高息環境時間市場分析都是可以買樓。但正如小龍所講樓花負資產及之後可能要在親情,友情及錢之間作選擇。但可惜是小龍在之前提出2021年樓市上升周期有機會完結之後會開始下跌,但是中原指數由190跌至今天158,仍然不少人批評小龍分析係錯。但是真係啱既分析是什麼呢? 很多人見到是危,但在我眼中看到是財富的轉移機會。

作者:江恩小龍劉君明

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江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org