如果你有一千萬買樓定做定期？

今時今日定期比買樓回報更好，現在部份銀行定期有5%。但普遍樓市租金回報率只有2%至3%。如果你有1000萬，係買樓定做定期？

首先如果我目前有1000萬，我去投資房地產，那麼以太古城為例子，可以買到一個500尺左右的單位，租金約2萬。那麼一年假設不用管理費，不用維修等等，那麼一年收租24萬。

那麼如果我定期利率目前約在4%至5%，我們把1000萬全部定期，將可以收約40萬至50萬一年。如果我們租上面提及的大古城單位，即是24萬一年，那麼還可餘下26萬一年。或者如果你認為定期利率未必長期持續於4%至5%水平，美國兩年期國債目前4.243%，美國十年期國債曾經上過4%的以上。那麼至少兩年可以享受4%以上的利率。

目前租金回報不吸引

如果租金回報率上升至5%，那麼1000樓的樓將是何價？

在經濟學上，無風險利率（Risk-Free Rate of Interest）是指將資金投資於一項沒有任何風險的投資項目並能到利息的回報率，為一種理想的投資收益。美國國債債券利率向來作為無風險利率的標準，因不大機會會出現違約的行為。而定期也算一個比較細風險的投資。那麼如果作一個投資之前，很多投資理論都認為必須要高於這個無風險利率才值得投資。換句話來說，租金回報率必須高於買美債或定期的收益才值得投資。

租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。例如某單位買入價是600萬元，出租的話每月可收15,000元，一年收租18萬元，租金回報率就是3厘。那麼簡單數學，如果要提升租金回報率的話，即是要麼樓價買入價下跌，要麼租金上升。今時今日定期比買樓回報更好，現在部份銀行定期有5%。而且定期風險定必比買樓低。

以太古城為例，目前1000萬的單位租金約2萬元，回報率約為2.4%。那麼如上文講如果要提升租金回報率的話，即是要麼樓價買入價下跌，要麼租金上升。那麼假設租金不變，那麼一千萬的單位必須跌至480萬才可以有回報約5%。而如果只下跌至800萬，只有3%回報。

但是上述的例子，只是其中一個可能，另一個可能是租金下跌的同時樓價同時下跌，那麼租金回報率上升至5%將更加困難。

但是上述計算租金回報率都不正確，因為必須考慮各種買樓及租樓的開支，例如買入價會加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等洗費，差餉、管理費等。

我們在2019年提出2020年會出QE4，迫大家加最後一口槓桿，而過去兩年很多人已經加齊最後一口槓桿。可惜今天仍然期望槓桿後再見槓桿。而很多人想加槓桿，但是早兩年槓桿再槓桿再槓桿的人大有人在，可惜筆者人言微輕。如果你有1000萬，依家係買樓定做定期？

投資要順應時勢

順應天時，把握時機才是重點，而不是跟聯儲局對賭。不過很快市場將會因為通關傳言，或者減慢加息/股票上升等等消息，令到更多人加上槓桿。

在市升的時間很多分析指低息環境有利投資，但當高息環境時間市場分析都是可以買樓。但正如小龍所講樓花負資產及之後可能要在親情，友情及錢之間作選擇。但可惜是小龍在之前提出2021年樓市上升周期有機會完結之後會開始下跌，但是中原指數由190跌至今天158，仍然不少人批評小龍分析係錯。但是真係對既分析是什麼呢? 很多人見到是危，但在我眼中看到是財富的轉移機會。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。網站: https://ericresearch.org

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