樓市的需要最重要是預期 一個情況衰過沙士

很多人認為利率是對樓市最重要影響,而很多人認為如果美國減慢加息,樓市就會爆升。但過去例子顯示,樓市跟利率走勢其實相連性沒有大家想像那麼高,所以我想跟大家討論一下這個問題。

近日新聞裡有許多蝕讓盤出現,樓市下跌逐漸成為主流共識。正如筆者上星期的專欄所言,部份人認為香港樓市會下跌,亦有一部份人仍然看好香港樓市。但情況已非上年般一面倒看好。人對產品的消費需求,很多時基於對未來的預期,如消費者預期在電腦節期間,能以較便宜的價格入手電腦或數碼產品,因此在目前的價格下,或特價前會選擇減少消費;如美國感恩節前,大家預期很多商店會在感恩節期間大特價,故之前未必會消費。

同樣道理,當人人預期樓市未來仍有下行空間,或加息環境下樓市不會大升,那麼部份市場所謂的「剛性需求」,自然沒有那麼「剛」,或是軟化。

近日很多人預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,並預料美國會持續加息,均令許多買家採取觀望態度,希望以更低價買樓。樓市回報一般是2至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券及定期的收益率約4%左右。換而之,定期及債息比投資房地產的利潤更高。這個預期一旦形成,樓市需求將進一步下跌,或沒有那麼「剛」。

而很多人認為利率是對樓市最重要影響,但很多實例都顯示不是。房 委 會 於 1998 年 推 出 自 置 居 所 貸 款 計 劃 , 協 助 低 入 息 家 庭 購 買 私 人 樓 宇 單 位 。 合 資 格 的 家 庭 可 獲 高 達 80 萬 元 的 免 息 貸 款 , 或 領 取 48 個 月 每 月 高 達 5,100 元 的 按 揭 還 款 補 助 金 。但是最後對樓市的影響其實有限,亦阻止不到2003年的樓價大跌。

來源: 美聯

參考過去加息周期,香港樓市出現兩次下跌,兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌,但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點,就是加息周期完成之後,一段時間後樓市會大幅下跌。小龍認為原因其實是,加息除非非常激烈,否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是,如果加息影響商家投資或加大生產成本,整個經濟循環減慢,令到失業率加大,所有甚麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

讀者不妨留意2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969年來出現的8次經濟衰退前,10年期美債殖利率都低於2年期,而該指標是在2019年8月出現,隔年美國因疫情陷入經濟衰退。經濟面臨衰退之際,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

在過去的50年來共發生了7次殖利率曲線倒掛,每一次的倒掛剛好都與後續的經濟衰退相關。在1969年至2020年間,美國共出現過7次衰退,其中殖利率倒掛領先衰退的時間介於11個月至18個月不等。為什麼債息掛惡化跟經濟衰退有關,原因投資者對熊市擔憂加劇,傾向買長期國債。長期經濟已趨緩,但短期資金仍在緊縮,資金流入長期國債避險。倒掛的期間短則數月、長則達數年,有些倒掛現象僅持續了幾個月,像是1978年發生的那一次,一直到1982年才結束。

很多人以為只要一放寬隔離,或者放寬防疫,所有經濟問題都解決。但是很多地方已經放寬了防疫,但是經濟仍然響起紅燈。因為他們仍然未想得到,之後面對的是經濟衰退及滯脹夾擊。以前98-03年是人工跌,樓價跌,物價及利率都下跌;這一次將很大機會是人工假設不變,但樓價跌,利率升,物價一直升。這不是衰過沙士嗎?

歷史上發生的7次殖利率曲線倒掛事件
殖利率倒掛期間利差最大的時間美債十年期和一年期最大利差後續相關的經濟衰退
1996/04-1970/011969/06-0.81%1970年經濟衰退
股市最大跌幅-26%
1973/03-1974/101974/08-1.62%1973-1974年石油危機
股市最大跌幅-42.5%
1978/08-1982/031980/03-3.16%1980年通脹與升息
股市最大跌幅-16%
1989/02-1989/081989/03-0.34%1990 年經濟衰退
股市最大跌幅-20%
2000/04-2000/122000/11-0.44%2000年網路泡沫
股市最大跌幅-42.9%
2006/02-2007/072006/10-0.38%2007年次貸危機
股市最大跌幅-48.72%
2019/05-2019/092019/08-0.26%2020年新冠肺炎
股市最大跌幅-25.5%

現時面對全球經濟衰退,其實從來都沒有黑天鵝,只是當有人出來警告時,很多人不願相信,正如本欄指今年美國大加息、港股下跌,及美股逢七必跌。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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