全球滯脹及金融危機的時間 樓市會否麵粉貴過麵包?

小龍一直講如果全球這一次有機會出現滯脹,一旦美國聯儲局發現了這一次通脹不是短暫,而是長期或不受控,或者會報復式加息及減買債。但當滯脹遇上金融危機,而通脹又失控,那麼世界又會如何?那樓市又會如何?

歷史美滯帳會大幅加息

對上一次滯脹,在1970年,美國通脹率達到了5.7%的同時,經濟增幅下滑至0.2%,滯脹開始顯現。其後在 1974-1975年滯脹現象明顯加劇。第一次石油危機爆發,迭加糧食危機的衝擊,1974年美國實際經濟增速由上一年的5.6%大幅降至負的0.5%,通脹率由上一年的6.2%升至11%,1975年美國經濟延續高通脹、經濟負增長的態勢。之後 1979-1980年第二次石油危機爆發,1980年美國實際經濟增速由上一年的3.2%下滑至負的0.2%,通脹率飆升至13.5%。

這令到美聯儲為了控制通脹而瘋狂加息,高利率導致經濟陷入滯脹。1979-1980年美國通脹率持續在兩位數惡性區間,通脹率接近15%、3個月美國國債利率超過17%、商業銀行貸款利率最高達21.5%,1979年沃爾克就任美聯儲主席後毫不猶豫的大幅提高聯邦基金利率,並拋售短期國債、提高貼現率至12%,聯邦基金利率最高提至22.36%高位。高利率很快刺破經濟,GDP增速降至-1.8%、失業率10.8%,美國陷入滯脹格局。

今次具金融危機風險

但這一次滯脹亦遇上很大機會同時間爆發金融危機,隨著利率迅速上升、出口增長停滯和貿易赤字不斷增加,韓國經濟面臨的壓力越來越大,韓國第三季度GDP環比僅增長0.3%,低於前值0.7%,是自2021年第三季度以來的最低增速,亦據報南韓將放寬部分住房貸款規定,以穩定市場;三季度GDP同比增長3.1%; 同時間另一個經濟衰退的指標: 美國三個月期和十年期美債收益率的倒掛,而這非常重要的啟示。從1968年1月至2006年7月期間的每次經濟衰退之前,都會出現十年期和三個月期美債收益率倒掛的現象,因此被視作更為準確的美國經濟衰退信號。

而近日有分析提出「樓市市況變了,那就蝕本的價錢也得賣」,那麼大家馬上擔心發展商,其實麵粉貴過麵包如果很多人只放在香港一手樓市來看,基本過去三十年是沒有發生。但這不是放諸四海都準確。如果單單看香港一手市場,樓價低於建築費可能性不高,因為香港很多發展商實力而且負債比率低。

其實麵粉貴過麵包如果很多人只放在香港一手樓市來看,基本過去三十年是沒有發生。但這不是放諸四海都準確。如果單單看香港一手市場,樓價低於建築費可能性不高,因為香港很多發展商實力而且負債比率低。

但是在這我們又要定義麵粉貴過麵包,麵粉在發展商來說是建築費及土地費用,而對於普通業主來說即是房屋的買入價。那麼普通業主的買入價會否低於賣出價? 那麼當然正常不過,近日的蝕讓盤即是最好的例子。

所以對於很多讀者來說,我相信大家不用擔心發展商會否麵粉貴過麵包,而是關注好自己的麵包。所以小龍一直講,好的交易不會出現太久,市場隨時會出現平麵包,問題你可否把握。

但如果全球滯脹及金融危機出現的時間,那麼麵粉貴過麵包?

但小龍見到的是仍然不少專家提出加大槓桿提高回報。而近日樓市蝕讓新聞亦不停出現,很多時間,天時地利人和將做就新一代的富翁,及中產。這去大大聲贏,但這一次將要靜靜地贏。時間永遠走在價格及成交量之前,所以本欄目標是贏在轉勢之前。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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