買樓為人生最大決定之一! 若樓市跌三成 世界會如何?

小龍在本欄在上年開始多次引用江恩及經濟周期,指香港樓市18年周期完結,2021年後樓市將會下跌,2023年至2025年將是機會。越來越多蝕讓盤,相信負面情緒也難免升溫,但現在愈來愈多人後發先至唱淡樓市,由一成至五成都有,那麼我問題是如果樓市跌三成,世界會如何?

負資產上升

當然第一個問題已經係負資產,查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期,隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗,不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。

但是今天我們知道中原指數只回套約10%,但是大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。當然我認為銀行不易輕易CALL LOAN,但是現在整個大局是很大機會出現全球的經濟危機。那麼工資及工作會否下跌及不穩?

樓價一直跌 利息一直升

1997年至2003年是樓價一直跌,利息一直跌;但這一次是樓價一直跌,利息一直升,物價亦上升。

如果美國大幅加息,那麼香港樓市仍然會有支持嗎?如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止,過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年的10.9%,最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368%(這個數據較為客觀,因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算)。所以我們會以4.18作為分析。

若要了解業主的承擔能力,可以計算不同的收入及利率,並扣除一般統一約5000元的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算,不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。

如果月入6萬,買800萬樓,9成按揭。

如果月入6萬,購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下,每月樓按還款為27,155.92元,扣除5000元的基本開支後,餘下27,845元。

另一方面,如果利率在4.2%的情況下,每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後,每月可支配收入為19,791元。但是要留意,本金及利息總支出為1200萬元,比之前2.15%的利率時間上升約300萬。
所以上一次是樓價一直跌,利息一直跌;但這一次是樓價一直跌,利息一直升,物價亦上升。那麼業主負擔定必加重。

樓市需求下跌

人對產品的消費需求,很多時間是對未來的預期,會影響消費者的需求。例如:消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品,因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費;如美國感恩節前,大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價,在此之前大家都未必消費,因為我預期很多會有特價。

而近日很多人開始預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,及預期美國會持續加息,都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且樓市回報一般是2%至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券的收益率約4%左右。換而之,債息比投資房地產的利潤更高。

但是一旦影成了這個預期,那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。

周期已經見頂

《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期。

如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。

買樓係可能人生最大決定之一,一失足成千古恨,很多人在2003年或2008年買樓跟1997年買已經完全兩個世界,同樣在2002年底跟2003年初買樓,跟2003年年底買樓亦是兩個完全不同世界;正如19000點買股票跟16000點買股票已經完全不同。

預測是在跌勢之前預測,不是跌勢下跌出現後大大聲出文講樓市跌。因為樓市的流動性不是今天買,明天可以賣。但是反問一年前,或者半年前香港有樓市淡友嗎? 或者專家如何看樓市? 小龍心牽著我的粉絲。現在最重要的是管理好自己的風險,勿過度槓桿。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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About 江恩小龍劉君明 94 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org