本人看中的是杜拜二手住宅物業市場，之前由於工作關係在杜拜住了半年，對當地的環境有點認識。發現當地物業回報率不差，再找管理公司幫手管理，扣除相關費用及雜費，應該有5%凈回報。
由於當地的按揭利率頗高，所以打算游說一個香港有物業的親戚，按了他的物業借錢，利率就會比杜拜利率低。
小弟打算購入港幣$250萬的杜拜物業（於市中心的apartment），靠親戚物業加按的錢一次過用cash買，在香港還貸款，應該可以負擔到每月還款的錢。
小弟做個research 關於當地的市場，房地產發展唔算差，但也有些負面因素，例如未來仍有一定的供應，油價波動影響當地經濟。
原先小弟想在港置業，先放租3年再收回自住，不過看到香港的物業金額很高，租金回報率低，相對下杜拜樓較吸引。
計劃是現在去杜拜買樓放租。同時，我大概3年後需要搬出來自住的時候（現在跟父母住），如果香港樓市還是在高位的話，就先在香港租樓住，用杜拜收的租金補貼香港的租金。但如果3年後香港樓市回落，而小弟又負擔到，就打算在香港買細價樓，繼續持有杜拜樓收租。
這個杜拜的投資計劃是否可以呢？
個案重點：
- 在杜拜生活過半年
- 原本打算香港置業
- 想買杜拜物業，但當地按揭利率高
重點目標：
- 加按親戚物業套現，將資金投資杜拜物業
- 打算投資杜拜物業長期收租
- 3年後可能在香港置業
分析：
你上述的計劃，我分兩部分解釋，第一部分是杜拜物業的投資價值。
投資海外物業有數個關鍵位，第一，當地物業的長遠質素，例如城市發展，租金回報率，租務市場情況，物業供應情況，置業及租樓的需求，交通基建及相關配套等。不要著重短期情況，要以長遠情況分析。
第二，當地的法規，買樓物業的限制，租務上的各種條款都要了解，非當地人置業有否限制，你投資前一定要了解清楚，同時要找信譽良好的代理、物業發展商、租務管理公司。
第三，你自己要認識這地方、這項目，「不認識就不投資」，了解杜拜的長遠發展，當區物業的情況，真正掌握才投資，不能以表面利好因素，表面租金回報率高就投資。
石油對杜拜經濟有一定影響，要注意國際油價有時會較為波動，有可能對當地經濟及樓市有影響。另外，全球不少國家開始定立時間表，會達至碳中和的狀態，不少都以2050年至2060年為目標，其中一個方法就是減少使用石油，使用更多清潔能源。
因此，全球石油的需求，有可能不及過往年代，而當地現時除石油產業外，近年不斷發展旅遊、貿易、金融服務業等，石油因素對杜拜經濟影響可能會減少，但都要仔細分析。
綜合來說，當地租金回率高是其中一個吸引之處，但你最好再深入分析杜拜長遠的經濟情況，物業市場長遠發展，法規等，才決定是否投資。
至於第二部分，就是你的投資模式。
你打算加按親戚物業套現，將資金投資杜拜物業收租，這模式建基於你與別人的信任上，難免有潛在風險，以及有可能出現麻煩事。
你要小心思考各種風險，若你面對不景情況，到時怎樣處理？
第一，如果按息大幅增加，親戚物業每月的按揭供款就會增加，你是否能如期每月供款？第二，如果杜拜物業租金減少，甚至有一段時間無法收租，你怎樣處理每月供款？第三，如果你親戚要賣樓，情況怎處理？第四，如果親戚需要資金想加按物業，但因為你買樓已加按，到時怎樣處？你要多做一些假設風險的情況分析，預先做準備，這一點絕對不能忽視！
利用較平息去投資，是創富的策略，因此，利用香港較平按揭資金，去投資其他地區較高回報的資產，方向不是不可，但要小心思考潛在的風險，以及嚴守「供得起」原則。
坦白說，利用加按親戚物業去進行投資，我不太贊成，始終當面對問題時，情況會變得較複雜。
另外，你的策略是創造更多資產，原則上可行，但負債比率會較高，如果你仍年輕，仍是可以承受當中風險，才可考慮，但你要清楚了解風險所在。
至於3年後是否再在香港置業，真的要視乎到時的情況，若樓市回落，而你又有一定的資金，都可考慮。但你最好在這段時間加強儲蓄及增加其他資產，否則你到時的負債比率過高，同時資產項會度集中在物業類，要注意風險。如果到時杜拜物業升，將物業賣出還錢給親戚後，資金作為香港業首期一部分，都是一個方法。
反而我想你自己思考一些核心問題，因為你的大方向，其實是想買香港樓，但由於香港樓貴，因此想買杜拜樓，但香港樓你是自住，杜拜樓是投資。即是在你眼中，投資杜拜樓的目的，某程度是香港樓的替代品，又或日後買香港樓的輔助，你要仔細想清楚，目的是甚麼？
如果是純投資，你要思考外國樓是否好工具？是否值得加按親戚物業去進行這投資？又或者，你投資的目的只是輔助日後香港買樓，是否有其他替代品？是否有其他更好的方法？我想你思考一下，了解自己的真正目的，及有無替代的方法。
作者：龔成
更多內容：
美股表現近年持續強勁，不知如何入手？我們精選了10隻高增長美股，並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載！
想提早退休? 想提高每月的被動收入?
我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣，請立即按此免費下載！
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)