【理財個案】外國樓投資的利與弊

本人看中的是杜拜二手住宅物業市場,之前由於工作關係在杜拜住了半年,對當地的環境有點認識。發現當地物業回報率不差,再找管理公司幫手管理,扣除相關費用及雜費,應該有5%凈回報。

由於當地的按揭利率頗高,所以打算游說一個香港有物業的親戚,按了他的物業借錢,利率就會比杜拜利率低。

小弟打算購入港幣$250萬的杜拜物業(於市中心的apartment),靠親戚物業加按的錢一次過用cash買,在香港還貸款,應該可以負擔到每月還款的錢。

小弟做個research 關於當地的市場,房地產發展唔算差,但也有些負面因素,例如未來仍有一定的供應,油價波動影響當地經濟。

原先小弟想在港置業,先放租3年再收回自住,不過看到香港的物業金額很高,租金回報率低,相對下杜拜樓較吸引。

計劃是現在去杜拜買樓放租。同時,我大概3年後需要搬出來自住的時候(現在跟父母住),如果香港樓市還是在高位的話,就先在香港租樓住,用杜拜收的租金補貼香港的租金。但如果3年後香港樓市回落,而小弟又負擔到,就打算在香港買細價樓,繼續持有杜拜樓收租。

這個杜拜的投資計劃是否可以呢?

個案重點:

  • 在杜拜生活過半年
  • 原本打算香港置業
  • 想買杜拜物業,但當地按揭利率高

重點目標:

  • 加按親戚物業套現,將資金投資杜拜物業
  • 打算投資杜拜物業長期收租
  • 3年後可能在香港置業

分析:

你上述的計劃,我分兩部分解釋,第一部分是杜拜物業的投資價值。

投資海外物業有數個關鍵位,第一,當地物業的長遠質素,例如城市發展,租金回報率,租務市場情況,物業供應情況,置業及租樓的需求,交通基建及相關配套等。不要著重短期情況,要以長遠情況分析。

第二,當地的法規,買樓物業的限制,租務上的各種條款都要了解,非當地人置業有否限制,你投資前一定要了解清楚,同時要找信譽良好的代理、物業發展商、租務管理公司。

第三,你自己要認識這地方、這項目,「不認識就不投資」,了解杜拜的長遠發展,當區物業的情況,真正掌握才投資,不能以表面利好因素,表面租金回報率高就投資。

石油對杜拜經濟有一定影響,要注意國際油價有時會較為波動,有可能對當地經濟及樓市有影響。另外,全球不少國家開始定立時間表,會達至碳中和的狀態,不少都以2050年至2060年為目標,其中一個方法就是減少使用石油,使用更多清潔能源。

因此,全球石油的需求,有可能不及過往年代,而當地現時除石油產業外,近年不斷發展旅遊、貿易、金融服務業等,石油因素對杜拜經濟影響可能會減少,但都要仔細分析。

綜合來說,當地租金回率高是其中一個吸引之處,但你最好再深入分析杜拜長遠的經濟情況,物業市場長遠發展,法規等,才決定是否投資。

至於第二部分,就是你的投資模式。

你打算加按親戚物業套現,將資金投資杜拜物業收租,這模式建基於你與別人的信任上,難免有潛在風險,以及有可能出現麻煩事。

你要小心思考各種風險,若你面對不景情況,到時怎樣處理?

第一,如果按息大幅增加,親戚物業每月的按揭供款就會增加,你是否能如期每月供款?第二,如果杜拜物業租金減少,甚至有一段時間無法收租,你怎樣處理每月供款?第三,如果你親戚要賣樓,情況怎處理?第四,如果親戚需要資金想加按物業,但因為你買樓已加按,到時怎樣處?你要多做一些假設風險的情況分析,預先做準備,這一點絕對不能忽視!

利用較平息去投資,是創富的策略,因此,利用香港較平按揭資金,去投資其他地區較高回報的資產,方向不是不可,但要小心思考潛在的風險,以及嚴守「供得起」原則。

坦白說,利用加按親戚物業去進行投資,我不太贊成,始終當面對問題時,情況會變得較複雜。

另外,你的策略是創造更多資產,原則上可行,但負債比率會較高,如果你仍年輕,仍是可以承受當中風險,才可考慮,但你要清楚了解風險所在。

至於3年後是否再在香港置業,真的要視乎到時的情況,若樓市回落,而你又有一定的資金,都可考慮。但你最好在這段時間加強儲蓄及增加其他資產,否則你到時的負債比率過高,同時資產項會度集中在物業類,要注意風險。如果到時杜拜物業升,將物業賣出還錢給親戚後,資金作為香港業首期一部分,都是一個方法。

反而我想你自己思考一些核心問題,因為你的大方向,其實是想買香港樓,但由於香港樓貴,因此想買杜拜樓,但香港樓你是自住,杜拜樓是投資。即是在你眼中,投資杜拜樓的目的,某程度是香港樓的替代品,又或日後買香港樓的輔助,你要仔細想清楚,目的是甚麼?

如果是純投資,你要思考外國樓是否好工具?是否值得加按親戚物業去進行這投資?又或者,你投資的目的只是輔助日後香港買樓,是否有其他替代品?是否有其他更好的方法?我想你思考一下,了解自己的真正目的,及有無替代的方法。

作者:龔成

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