英鎊下跌後長實沽波老道物業可否成為救命草？

上週英鎊急跌，導致在英國擁有大量業務的長實集團（1113.HK）股價在一星期內急跌。但說時遲那時快，長實在上週三（9月28日）和以新加坡為基地的華瑞資本達成協議，長實將波老道21號餘下單位以207.7億元向華瑞資本出售。

由時長實在英鎊急跌後緊接達成協議，投資者不禁聯想到這單交易來釐補長實在英國折戟沉沙的損失。但可以肯定在短期內進一步改善資產負債表質素，為日後執平貨累積彈藥，亦不失為一件好事。

英鎊急跌後，有報道指長實的姊妹公長和（0001.HK）虧損20億美元。報道沒有提及長實虧損金額，但相信下半年盈利因為匯率下跌而不似預期。長實在英國投資多個英國基建項目及酒吧。長實在明年編製今年財務報表時，基建項目及酒吧收入及純利將會以較低的英鎊匯率轉換成港元入賬，相信今年收入及盈利將較去年為低。至於長實在英鎊急瀉一刻出售物業鎖定利潤，錄得63億元利潤，相信能夠抵消因英鎊匯率下跌而導致的部分損失。

淨現金水平增加

無論如何，長實的資產負債表會進一步改善。假設長實出售波老道地皮已經在今年6月底完成，賬面上現金應該增加207.7億元，至805.6億元。如果和賬上的銀行負債相減，淨現金水平應由139.4億元增加至347.1億元；長實為少數持有淨現金的本地地產股。

另一邊廂，長實以每平方呎6.2萬元出售波老道項目，相對已經售出的33伙的成交呎價6.9萬至13.6萬元為低，被解讀為看淡香港樓市後市。

首先波老道21號僅得三家天池屋，當中三家已經出售，呎價分別為13.6萬元及12.6萬元。如果以天池屋成交呎價計算，長實售價折讓當然是幅度驚人。然而，如果撇除天池屋成交後，以最近成交單位呎價為8萬元至9萬元之間，長實售價大約折讓20%至30%。對於大手筆的交易，如果算得太盡根本沒有對手願意承接。所以長實以呎價6.2萬元出售波老道21號，不一定是純粹因為看淡後市，更重要原因是大手成交須要折讓才有人承接。