【理財個案】換樓計劃的三個方案

本人育有兩子,與太太,母親,工人姐姐一家六口同住屯門三房單位,因孩子漸大,想兩年內換到四房(約$1100萬)。現時持有資產下:

三房單位(估值$550萬,按揭$300萬,與太太聯名)自用
兩房單位(估值$470萬,按揭$200萬,與太太聯名)收租樓,租金收入$10000

股票:$40萬
現金:$310萬(mortgage link)
保險儲蓄計畫:$15萬
Ibond:$7萬
港元定期:$20萬
人仔定期:$68萬(以港紙計)

每月家庭收入$8萬,租金$1萬
支出$7萬,每月儲蓄約$2萬
下年細仔也入學,支出每月增加$7000

有以下計劃:將所有投資及兩房單位賣出套現,用母親名買入四房單位自住,三房樓則放租。連收租,細仔入學後支出,管理費地租等,每月接近無得儲蓄,計劃是否可行?風險會否太高?

我應如何選擇
1)進行以上計劃
2)按兵不動,待樓市下跌再實行
3)先放兩房,博樓市下跌再買四房
4)其他建議

個案重點:

  • 擁3房自住單位
  • 擁2房收租單位
  • 港幣及人民幣現金共$400萬
  • 月入約$8萬

重點目標:

  • 2年內買入4房物業
  • 賣出2房物業,買入4房物業
  • 又或賣2房物業後,等樓市下跌
  • 如何配置最好

分析:

先講述方案一,賣出2房樓及賣出其他資產,買入4房樓自住,然後將3房樓放租,這會提升你面對的風險,因為你負債會增加,以及持有物業比例佔總資產會增加,雖換樓令比例增加的幅度並非很大,但都要明白當風險,整體算是中度風險。

我先具體計算你的資產,現時你擁有股票加現金定期等流動產,合共約$450萬。2房單位現時估值$470萬按揭$200萬,賣出後套現約$250萬。即合共有$700萬流動資產。

若果目標的4房物業為$1100萬,首期$700萬,按揭至少預$400萬,以你們夫婦名義進行供樓,相信銀行按揭方面可以,但由於是第二層物業,按揭會收緊,你要預早問清楚銀行按揭的具體情況。

完成換樓後,相信你絕大部分流動資產都會用盡,你的財富會變成集中在兩個物業,以及餘下很少資產,甚至備用現金都不多。每月收支方面,就算你3房樓放租,你整體的支出都會增加,每月可能無錢剩。

簡單來說,方案一未必是最好的方法,但要勉強進行不是不可,但就是較進取的方法,主要有幾個風險:完成後財富全部集中在物業,買4房樓承造按揭時的風險,用盡你所有流動資產,備用現金能所餘不多,往後每月無法儲蓄。當餘下現金不多,同時每月無法儲蓄時,家庭風險度就會較高。

至於方案二,這都是個方法,但以你現時的財富情況,你不可能再直接買第三層樓,你一定要以「換樓」的模式進行。如果整體樓市大跌,你持有物業可避免都出價格下跌,最終套出現金減少。

加上香港土地長期處供不應求狀態,除非有大型土地政策,否則樓價較難出現明顯下跌。

因此,方向上你可以一邊儲錢一邊觀察樓市,但策略上,較難以「等樓市大跌才入市」作必然目標。

方案三,先賣出物業再等樓市大跌,這個方案不建議。

因為你會面對不確定風險,如果賣出物業後樓價不跌甚至向上,會面對更兩難的局面,最終買不到4房物業,同時手上又減少了物業類資產,如果日後樓市大升就連想買回原物業都不易。

我們在進行配置上,不要著重預測往後價格走勢,應著重在財富配置上。你現時的目的是「購買4房物業」,就要分析,怎樣在較低風險情況下完成目標,以換樓模式進行,一賣一買時間上接近,你面對你風險會較少。

綜合你現時的財富情況,以及上述各方案,比較好的方案,就是將方案一調整。

首先,建議你減少目標物業的金額,例如減至$1000萬。你以換樓模式進行,一賣一買的成本其實不少,擔心$1100萬物業會用盡你現金,同時在按揭方面較勉強,因此調整物業金額是其中一個做法。

另外,你可以等過多3年,在這段時間更努力儲錢,令自己可以儲到更多備用現金,才進行這計劃,情況會較理想。這段時間,可以動用少部分資金,去投資收息股、債券,令財富有基本增長。如果在這段時間,見到樓市出現下跌,你都可以慮買入4房物業,最重要是現金足夠,以及供樓方面無問題。

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