【理財個案】物業的資產重組增值術

你好,我有間樓市價:630萬,按揭仍有375萬,淨值255萬左右;另一層樓,市價320萬,按揭仍有180萬,淨值140萬。

另外有層深圳樓,值360萬人仔(若值港幣$420萬),無按揭,現金大約160萬左右。

我想問既問題係:

1) 我應唔應該放左層深圳樓?因為驚深圳樓會跌,升得太多,加上深圳出租回報率太低,同人仔驚會跌

2) 如果賣左深圳樓,好唔好full pay多層香港樓,大約600萬既樓(420萬賣樓所得+160萬現金)左右的樓,然後去出租?

3) 或者,我想UPGRADE樓去$1000萬-$1500萬左右,好唔好賣左深圳樓,再賣香港市值630萬既樓,即有現金835萬左右,去買$1000萬-$1500萬樓,差額做按揭,咁做好唔好?

定係唔賣630萬樓,直按用(420萬+160萬)去買$800萬左右既樓,餘額做按揭?

或者定係買黎緊既新盤好?因為我唔熟呢個價位既樓盤,又無睇過呢個價位樓盤,可唔可以講下$1000萬-$1500萬左右好既樓盤,我想聽下你有邊個盤係睇好?講多幾個盤我留意下!

同埋長遠計,3房大單位會唔會跑贏2房?貴價既樓會唔會跑贏細價既樓?同埋我打算買黎係諗住用黎出租,或者同埋有可能我會將來自住!所以想間樓會係有質素既樓!希望呢個樓盤有投資價值同自住價值

4) 定係賣左深圳樓,用(420萬+160萬)買股票?升到2成至3成放左佢先買樓?

個案重點:

  • 物業1:香港物業,市值$630萬,按揭$375萬
  • 物業2:香港物業,市值$320萬,按揭$180萬
  • 物業3:深圳物業,市值$360萬人民幣,無按揭
  • 現金$160萬

重點目標:

  • 賣出深圳物業後的資產配置
  • 想再買香港樓

分析:

1) 深圳樓建議賣出,所有物業最終的價值源自產生的現金流,租金最終會決定樓價,若果現時的租金回報率太低,將來若回至正常水平,就是價格的下跌。

另外,不少內地城市,例如深圳樓,已經升得太多,開始有泡沬,有過熱情況,雖然不知還會升多少,但沽出是較好的策略。

2) 如果你本身的財富已較集中在物業,其實套出來的錢,宜投資其他資產,例如股票或債券,以平衡財富組合的分配。同時,太集中在同一經濟週期去增持物業,亦不是好事。將套出的錢買股票,若不幸樓市下跌,之前的錢就可在低位買樓。

3) 以租金回報率來說,$1000萬-$1500萬的樓不是太吸引。所以,這部分裡的兩個方案,我都不建議,因為從投資上,無必要強行追求$1000萬-$1500萬的樓,我們應從回報率的角度分析。

4) 其實你要分析的,是改變結構後的財富分配。當你賣樓有現金後,你用資產負債表檢視自己的財務情況,若你太集中在物業資產,就應該將現金投資其他類的資產,平衡風險。

所以,你賣出內地樓後,應將資金分配在股市(因你過往太集中在樓市),宜平衡分配在多隻穩健股票上,可投資平穩增值股,長遠對你的財富最有利。

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