解構香港樓市的剛需變化

樓市的預期心理,如果人人都預期樓市下跌,那麼需求將沒有那麼剛性。

筆者一直在訪問及文章中強調,香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期,之後將會下跌,可能要到2023至2025年,才有真正的投資機會出現,結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升,但是下跌預期已經影成,或者之後的需求未必有這麼剛。

人對產品的消費需求,很多時間是對未來的預期,會影響消費者的需求。例如:消費者預期在電腦節期間可以用較便宜的價格買到電腦或數會產品,因此在目前的價格下或者特價前會選擇減少消費;如美國感恩節前,大家都會預期在感恩節期間很多商店會做大特價,在此之前大家都未必消費,因為我預期很多會有特價。

而近日很多人開始預期香港樓市會下跌,例如量寬收水,及預期美國會持續加息,都令到很多買家採取觀望及希望以更低價購買房地產。而且而樓市回報一般是2至3%(若扣除管理費及維修成本等同沒有),今天美國10年期國債債券的收益率約2.8至3%左右。換而之,債息比投資房地產的利潤更高。

但是一旦影成了這個預期,那麼樓市的需求將進一步下跌。需求或將沒有那麼「剛」。

對於樓市周期的研究,在世界的經濟學家都有不同的見解,但是異常相似。筆者在下面列出:

  • 《房地產周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt),透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格,發現房地產價格大約以18年為一周期。
  • 愛德華R·杜威(Edward R.Deway),號稱周期循環分析之父,發現每個樓市週期約18年
  • 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價周期漲跌有一個18年左右的週期
  • 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期的樓市周期

如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算,即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。

作者:江恩小龍劉君明

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About 江恩小龍劉君明 53 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org