大灣區發展將改變香港樓市格局?

小龍在2017年起曾經多次以一小時生活圈為題分析樓市,近日大灣區的規劃愈來愈多政策出台,所以我們今次再分析一下。

小龍曾經在之前的文章提過幾個可能,第一個可能性是未來大灣區運行成功之後,假設兩地樓價差異很大,即內地租金或樓價比香港平很多,但交通能控制在一小時之內,或者會令很多港人出現選擇在內地居住但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便,後因交通配套改善而吸引大家搬入元朗屯門;澳門人亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後,內地一小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量?或者成為香港樓的替代品(substitute)。

第二點是未來什麼地方才是市區,先不要討論香港會否邊緣化。唯到時到底什麼地方才是市區?或者香港的定義是工商區如九龍及港島,或者是近工作的地方為市區。那如果大家都經常要往返內地工作,是否會開始往新界住?

因應大灣區及前海出台的新規劃,大家開始關注新界的發展。近日有人提出新界建立「港深合作經濟帶」,在洪水橋中建立鐵路,或者改善新界的規劃等。或者將是未來的基本面進一步改變。同時事實上,包括屯門、元朗及北區在內的新界北部,其可發展面積超過80平方公里。那會否在九運這些地方會有更進一步發展?

英國經濟學家弗雷德‧哈里森曾經提出18年週期周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市在1985年開始,香港限制賣地數目,所以樓價開始上升。並循著18年的週期周期變化,之後到達2003年見底上升。那2021年將是樓市的下一個18年週期周期。如果再向前計算,1985年18年之前是1967年。而2021年將是周期匯聚,如筆者提出逢牛必轉,美股逢七必跌的一樣。而2023年至2024年對於很多人是危,但是對於年青人是機。而美國確定了收水,而大家仍在加最後一口槓桿。

作者:江恩小龍劉君明

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江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org