3隻股息超過5厘的最高質房託

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關鍵點

.Iron Mountain擁有強大的長期存檔業務和快速增長的數字存儲業務。

.Blackstone Mortgage具有高收益和獨有的無利率風險。

.Macerich是一家購物中心房地產投資信託基金,但不要小看它。

股票提供長期資本增值,可算為退休儲蓄的最佳方式之一。過去幾十年來,如果你能實現8%或更多的年回報率,那將足以讓你退休。然而,在短期內,即使是最關注長線投資的投資者,市場波動也會導致失眠。

在經濟低迷時期保持信心一種方法,就是在你的投資組合中添加一些保守的派息股。它們的跌幅可能與其他股票相同,但如果你選擇正確的股票,它們將繼續大量派發股息,以幫助你緩解短期痛苦。我們將討論的三個房地產投資信託基金(REIT),包括Iron Mountain(NYSE:IRM)、Blackstone Mortgage Trust(NYSE:BXMT)和Macerich Co(NYSE:MAC),都擁有超過5%的強勁股息收益率,並且可能成為你投資組合中新支柱。

Iron Mountain 

Iron Mountain是一個組合性房地產投資信託基金。多年來,它專注於存儲高價特種商品,如藝術品和其他需要保密的保存。該模擬業務仍在快速發展,截至2022年6月創造了約15億美元收入,比2021年同期增長了5%。但令人興奮的是數據中心業務。

該REIT將在存儲敏感文件和業務信息方面的專業知識,應用於數字數據中心。這方面的業務在2022年上半年創造了10億美元收入,高於2021年的7.75億美元。有關增長達到33%。很快,該公司新的數字業務將超越已有近70年曆史的模擬業務。

總而言之,Iron Mountain的經調整運營資金(adjusted funds from operation)(AFFO)為每股1.83美元,這是一項屬於REIT的特定現金流量指標。管理層估計,2022年全年每股AFFO,將在3.70美元至3.80美元之間。根據該公司最近約54美元的股價,該倍數約為14倍。相比之下,數據中心競爭對手Digital Realty的AFFO交易倍數為19倍。

更好的是,該股的股息收益率為4.7%。這意味著你可以享有來自模擬存儲業務所帶來確定性、數據中心業務增長前景,以及每年近5%的現金回報。

Blackstone Mortgage Trust

Blackstone Mortgage Trust是一種按揭相關房地產投資信託基金。與其他房地產投資信託基金不同,按揭房地產投資信託基金不擁有房地產,並將其出租。一般而言,它們利用短期債務借錢,然後用它來購買期限更長的按揭貸款或按揭貸款支持證券(MBS)。由於有不同期限和不同信用等級,按揭貸款支付的收益率高於短期債務成本,而該REIT在利差上賺錢。

在繁榮時期,按揭房地產投資信託基金能夠以低利率不間斷地借錢,並以多樣化方式購買按揭貸款,而不必擔心出現違約風險,然後向股東支付巨額股息。按揭房地產投資信託基金的股息收益率超過10%並不罕見。Blackstone Mortgage處於低端,約為8.2%。

問題是當利率上升時。按揭房地產投資信託基金可能會陷入,並且不得不滾動到利率越來越高的債務中,最終新的短期債務成本高於多年前購買的按揭貸款。

Blackstone Mortgage的股息收益率低於同行部分原因,是它所購買的按揭貸款類型。Blackstone Mortgage正在以浮動利率購買公司債券。這意味著當利率上升時,它的收入也會上升。你可以坐下來每年收取超過8%收益,而不必(盡可能多地)擔心利率風險。

Macerich

Macerich擁有並經營區域性購物中心。這不是我通常會感到興奮的業務類型——購物中心並沒有讓人想起增長和現代願景——但它的股息收益率為5.8%,交易價格僅為賬面價值的75%,那麼為什麼不了解一下呢?

Macerich專注於A級購物中心,即位於主要城市和郊區的“城鎮中心”。該房地產投資信託基金並沒有真正擁有那種你可以去百貨公司為父親節買一條領帶的購物中心,而是它擁有巨大的戶外購物中心,周圍還有健身房、酒店、昂貴的餐館和其他便利設施。

到目前為止,該策略運行良好。房地產投資信託基金在2021年增加了900,000平方呎新店,並擁有200萬平方呎並簽訂了租賃合同的新店,將在未來三年內開業。自2020年以來,該公司債務減少了17億美元。該房地產投資信託基金正在戰略性地處置小城鎮B級購物中心,以專注於大城市A級購物中心;它在2021年通過銷售B類購物中心籌集了4.7億美元,自2013年以來已籌集了22億美元,預計還會增加1億多美元。

Macerich的估值倍數很低,股息收益率很高,因為投資者認為購物中心(就像我最初所想那樣)是“死生意”。但如果它能夠通過新策略繼續產生現金流,它將讓深入挖掘的投資者感到非常高興。

作者:Mike Price

編輯:Mark

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