碧桂園抽水 物管股大跌後仲有無投資價值?

內房債務問題早在去年浮現,最新爆發「爛尾樓」業主集體斷供潮,與房地產聯繫緊密的板塊—物管行業近期也遭遇小股災。最新碧桂園(2007.HK)折讓配股,高盛將物管股板塊唱淡並將多隻股目標價大幅下調,究竟在停貸潮下,物管股還有無投資價值,揀股時又要考慮甚麼?

內地買家因不滿「爛尾樓」而發起停貸潮,波及至少300個樓盤。雖然政府介入阻止,但有「爛尾樓」陰影在前,恐房企更難取得買家信任,尤其是中小型地產商或民企,樓盤銷售數字勢受影響,加大地產商的流動性壓力。

物管股非沒投資價值

不過,內地「爛尾樓」事件只是業主不願償還房貸,與美國2008年次按危機,民眾無力償還貸款的情況分別仍大,相信中央政府介入後,房地產市場還會恢復正常,估值已經大幅回調的物管股並非沒有投資價值,關鍵是如何選擇才安全,筆者認為有兩個方向。

股權獨立性

內房與物管股關聯度高,當房企自身資金緊拙,其關聯物管股可能會面臨股權被處置出售的風險,甚至會成為關聯房企的套現「工具」,為投資者的最大風險。

例如,今年4月及5月,金科服務(9666.HK)、寶龍商業(9909.HK)分別公告擬以4890萬人幣、8.68億人幣從關聯房企收購商辦物業(寶龍商業後來公告交易未能達成),但兩家企業的股價在收購公告後兩日分別回調12%及26%,反映市場對此負面。

所以,在投資物管股時,股權獨立性需要一併考慮。有些物管公司是房企的子公司,如恒大物業(6666.HK)、融創服務(1516.HK);一些是大股東非房企,但與房企關係為同一實控人下的姊妹公司,如碧桂園服務(6098.HK);一些是無股權關係,但存在一定業務往來;小部分是完全獨立的。

業務獨立性

不多不少,物管公司的管理面積也會依賴關聯方房企的交付,在當前房地產行業調控,及樓宇銷售受「爛尾樓」斷供潮影響的背景下,獨立性更強、具備併購或自身拓展能力,不用依賴關連方項目交付去實現增長的物管股,投資價值也會更高。

要留意,經歷過去數年多單物管行業的大型併購,不少龍頭公司的現金都耗得七七八八,未來在科技使用等成本控制,及挖掘業主潛在消費的能力,亦為投資者需要重視。

央企為穩健之選

考慮到「爛尾樓」斷供潮、房地產調控的背景下,民營房企的風險更大,央企物管股的投資穩定性會更高,例如華潤萬象生活(1209.HK)、中海物業(2669.HK)。

關聯房企還未出現債務遺約,自身外拓能力較強的物管股,例如碧桂園服務,則可視為第二梯隊,作為小注的進取之選,因為如果房企風險化解,估值修復空間就會更大。

作者:Dennis Au

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