內房債務問題早在去年浮現，最新爆發「爛尾樓」業主集體斷供潮，與房地產聯繫緊密的板塊—物管行業近期也遭遇小股災。最新碧桂園(2007.HK)折讓配股，高盛將物管股板塊唱淡並將多隻股目標價大幅下調，究竟在停貸潮下，物管股還有無投資價值，揀股時又要考慮甚麼？
內地買家因不滿「爛尾樓」而發起停貸潮，波及至少300個樓盤。雖然政府介入阻止，但有「爛尾樓」陰影在前，恐房企更難取得買家信任，尤其是中小型地產商或民企，樓盤銷售數字勢受影響，加大地產商的流動性壓力。
物管股非沒投資價值
不過，內地「爛尾樓」事件只是業主不願償還房貸，與美國2008年次按危機，民眾無力償還貸款的情況分別仍大，相信中央政府介入後，房地產市場還會恢復正常，估值已經大幅回調的物管股並非沒有投資價值，關鍵是如何選擇才安全，筆者認為有兩個方向。
股權獨立性
內房與物管股關聯度高，當房企自身資金緊拙，其關聯物管股可能會面臨股權被處置出售的風險，甚至會成為關聯房企的套現「工具」，為投資者的最大風險。
例如，今年4月及5月，金科服務(9666.HK)、寶龍商業(9909.HK)分別公告擬以4890萬人幣、8.68億人幣從關聯房企收購商辦物業（寶龍商業後來公告交易未能達成），但兩家企業的股價在收購公告後兩日分別回調12%及26%，反映市場對此負面。
所以，在投資物管股時，股權獨立性需要一併考慮。有些物管公司是房企的子公司，如恒大物業(6666.HK)、融創服務(1516.HK)；一些是大股東非房企，但與房企關係為同一實控人下的姊妹公司，如碧桂園服務(6098.HK)；一些是無股權關係，但存在一定業務往來；小部分是完全獨立的。
業務獨立性
不多不少，物管公司的管理面積也會依賴關聯方房企的交付，在當前房地產行業調控，及樓宇銷售受「爛尾樓」斷供潮影響的背景下，獨立性更強、具備併購或自身拓展能力，不用依賴關連方項目交付去實現增長的物管股，投資價值也會更高。
要留意，經歷過去數年多單物管行業的大型併購，不少龍頭公司的現金都耗得七七八八，未來在科技使用等成本控制，及挖掘業主潛在消費的能力，亦為投資者需要重視。
央企為穩健之選
考慮到「爛尾樓」斷供潮、房地產調控的背景下，民營房企的風險更大，央企物管股的投資穩定性會更高，例如華潤萬象生活(1209.HK）、中海物業(2669.HK)。
關聯房企還未出現債務遺約，自身外拓能力較強的物管股，例如碧桂園服務，則可視為第二梯隊，作為小注的進取之選，因為如果房企風險化解，估值修復空間就會更大。
作者：Dennis Au
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