領展競投新加坡物業 勢再發揮資產提升魔法?

上週市傳領展房產基金(0823.HK)、凱德綜合商用信託等財團參與競投由新加坡的全國職工總會持有估值達56億新加坡元的物業組合。這些物業組合中,大部分為民生商場,正是領展發揮資產提升計劃拿手好戲的好地方。這個推動其單位信託基金價格長升長有的魔法,領展如成功收購將可在新加坡重新上演,值得投資者期待。

傳競購新加坡物業組合

這批物業包括一幢商廈、四幢商場、33個分層資產及持有澳洲一物業30%權益。截至去年年底,這批物業估值達56億新加坡元(約317億港元),總樓面面積為234.8萬平方呎,折合每平方呎估值為13,500元港元。這批物業收入為3.88億新加坡元,租金回報率為6.9厘。

參考今年年初,新加坡曾有另一單民生商場收購,聯實全球商業房地產投資信託收購裕廊東廣場(JEM)權益,租金回報率約6.1厘。如果領展以這個估值標準進行收購,這批物業估值至少升至63.6億元。

收購後有力增派息

但無論如何,領展目標收購的新加坡物業的租金回報率座底6厘,較現時領展的租金回報率約5厘為理想。由此推論,領展中標及完成收購後,其派息能力有所改善。

現時美國已經進入加息週期,領展的融資成本難免上升。而此時此刻領展仍有意購入物業,即是洞悉升級改造後的潛在租金加幅遠高於資產提升成本及收購價提升的成本。

表面看全國職工總會持有的物業質素相當不錯,遠遠優於領展接管前的香港公屋商場質素。但領展仍有空間進行資產提升,增加舖商數目、間細舖位為資產提升計劃最基本套路;合符經濟學的供應定律,面積愈少,呎租愈貴。而領展早年收購的深圳怡景中心城,斥資3.5億港元翻新後,就增加了20%商舖數目。

財力雄厚有助收購

2020年下旬,證監會修訂《房地產投資信託基金守則》,借貸上限由總資產的45%增至50%。現時還有約500億港元借貸空間進行收購。實質上未提取融資額度為226億港元,相信短期內可以籌夠足夠資金完成收購。

作者:Steven Cheung

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