專家睇跌樓市 樓市將會點走?

如果有追蹤小龍文章的朋友,大家都知道小龍指2021年是樓市周期完結的時間,之後將開始下跌。美國聯儲局7月27日舉行議息會議,預計加息0.75厘。財政司司長陳茂波在網誌提及,屆時當地今年來累積加息幅度達2.25厘,將掀動資金流向及資產價格變化,而當香港隨美國進入加息周期,供樓人士的按揭還款負擔難免增加,呼籲市民置業時以審慎策略為上。而專家們都由無得跌,慢慢轉至樓市要小心,那小龍如何看?

美國樓市出現降溫

在美國,在無限QE之後美國房市在退溫。根據美國抵押貸款銀行家協會(MBA)季調後指數顯示,截至7月15日當周,市場指數連續第三周下降,按揭貸款申請當周下降7%,同比下降19%,降至22年來最低水準。隨著更高的利率和通貨膨脹打擊美國消費者,住房市場一直在降溫。

而6月份美國成屋銷售連續第五個月下滑,至兩年來最低水準。但世界將進入沃爾克時刻,樓市會如何? 但沃爾克時刻是什麼?為什麼對經濟有如此大影響?這就要從1970年代說起。1970年石油危機,通脹高、成長率低,十年間反覆陷入衰退的現實,更讓失業率難以下降。1980年,當時的Fed主席保羅沃爾克(Paul Volcker)為了對抗每年10%的通脹率,在雷根總統的支持下將利率提高到20%;這個極端的利率政策持續大約兩年時間,雖然確實解決了美國的高通脹危機,但也直接導致了1980年代初期的經濟衰退。這段時期,就被稱作沃爾克時刻。

而美國房貸利率再次走高。美國30年期固定利率按揭貸款的平均利率從上年的不足3%上升至6%。但這只是一個細的晝面。

收入對借貸比率會隨經濟惡化

正如香港一樣,香港很多人分析樓市都會看香港整體的按揭情況,指香港收入對借貸比率很好,小龍認為參考性不足。因為當你失業的時間,你這個比率即時轉差。但是更重要的是: 所有非在銀行按揭的市場(例如發展商按揭及二揭等市場),這些市場的貸款質素如何? 是一個問題。

回想2008年金融海嘯,次級貸款是當時引爆危機的重要因素。21世紀初美國房地產市場持續走高,信用不好的借款人也能利用次級貸款(簡稱次貸)獲得貸款。金融機構把錢借給那些能力不足以償清貸款的人,然後把這些貸款組合為住房抵押貸款證券以至金融衍生品,再打包分割出售給投資者和其他的金融機構。但是今天到底美國次級貸款市場如何,而香港而如何?

但是如果通脹加上經濟衰退,那麼將會出現小龍2019年的預測最後一個: 收入減少,樓市下跌,但是利率上升。那麼如果沃爾克時刻到來,那你可以應付嗎?

未來潛在供應增加

同時政府預料北部都會區可在20年內完成,那麼問題來了,未來潛在的供應量將會大升。首先,大家可以預期北部都會區會「頭輕尾重」的情況下完成,即開始的時間落成量很少,而之後隨時間增加。

近年本港私樓落成由2011年只有近萬個單位,增加至近年約2萬個單位,而每年一手及二手樓成交約6萬左右。 北部都會區如果以15年、13年或10年的完工期計算,即每年新增60,000伙、69,230伙及90,000伙。不論是公私營的建樓量,但在這供應量下香港樓市會如何?

分析樓市不是股市日內交易,但是專家分析轉view似短炒股票,讀者要明白買樓是人生最大的決定之一。所以我們要預判是將來,不是短線,亦不是空中樓閣。而小龍一直講樓市周期,香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期,也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪,之後回調。但不論如何,2023年至2024年香港的房地產都會出現週期的回調。

作者:江恩小龍劉君明

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江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org