三千億內房基金救市力度是否足夠?

內地據報指批准設立3,000億元 (人民幣‧同下) 的房地產基金,為幾個選定的房地產開發商提供資金支持一度支持昨日港股表現。內容指出中國國務院上周批准設立房地產基金的計劃,將用於支援12家出險房企 (即陷入流動性困難的房企) 和部分地方政府新近選定的其他房企,規模約2,000億至3,000億元。該基金將從建設銀行獲得500億元的資金,且從中國人民銀行獲得300億元再貸款。

大市值內房股全面造好

內房藍籌股表現受惠,龍湖集團 (0960)、碧桂園 (2007)、華潤置地 (1109) 和中國海外發展 (0688) 分別上升6.77%、4.46%、3.28%和2.33%。

雖然如此,恆指最終仍跌46點,國指亦見跌29點,相對跌幅為0.22%和0.42%,未能扭轉弱勢。早前受爛尾樓及供斷潮令股價連日暴瀉的內房板塊,於19隻市值逾百億港元市值的內房股,撇除4隻因延遲發佈2021全年業績或有待發佈內幕消息而停牌股份,餘下15隻股份全部見升,表現最好的是旭輝控股集團 (0884) 上升10.26%,其次便是上述的龍湖升近6.80%,其餘13隻股份升幅則少於5.00%。

設立內房基金有待考證

誠然中央牽頭設立基金,的確可望爛尾樓及供斷潮問題解決見曙光,不過消息來源為財經資訊平台REDD引述消息報導,卻未有交代消息出處,筆者認為對外媒報導應有所戒心,不宜單憑此消息,便視為內房股進場時機出現。

事實上,到底3,000億元人民幣是否足夠解決爛尾樓及供斷潮問題,值得深究。就算成事,那麼自2021上半年開始積累的內房企業違約爆煲風險,又能否值此基金解決呢?參考延遲發佈2021全年業績而停牌至今,並此2020年收入逾百億元人民幣的內房股共8隻。

爛尾樓規模數據供參考

假設2020全年收入為合理水平,合共10,623億元 (人民幣‧同下),而2021上半年收入則約4,862億元,差額約5,761億元,經已大於上述的3,000億元。當然,如此分析方向顯然不能反映爛尾樓實況,畢竟就算2021與2020全年收入相同,上述差額約5,761萬元,也不會全屬爛尾樓。除非逾半涉及金額關於爛尾樓,否則金額應少於3,000億元。

大家不妨參考另一資料,據中國的統計數字,截至2021年末,24個重點監測城市尚未交付的爛尾樓項目總建築面積近2,500萬平方公尺,佔2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。

而截2022年6月中國城市住宅房價排行榜,最高平均房價的是深圳,每平方公尺約6,937元 (人民幣‧同下),若對比上述近2,500萬平方公尺,約1,734億元,低於上述內房基金的額度約3,000億元。由此推斷若全國實際爛尾樓項目總建築面積少於4,300萬平方公尺,3,000億元絕對足夠解決爛尾樓及斷供潮問題。

不過藉此內房基金要解決內房違約潛在風險問題,則顯然力度不夠,加上我們在討論的消息始終是外媒發佈,故此謹慎投資者必須待消息屬實後,再考慮買入內房股為佳。至於進取者,也應有現價進場或要面對不少於15%或以上虧損風險心理準備,才買入股份較合宜。

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聶振邦 (聶Sir) 證監會持牌人,證券分析師。為多個電視台及媒體擔任財經節目嘉賓及撰寫評論專欄。