重提樓市周期 香港樓市的最後一口槓桿

小龍在新書「贏在周期前」中提出很多預測,例如美股逢七必跌,樓市周期在2021年完結,未來會下跌等等。近日新聞指很多蝕讓盤,美國對沖基金創辦人達裡歐直指,高通膨環境下,一定要遠離現金,但補充「現金是垃圾,但股票更垃圾(cash is still trash, and equities are trashier)」,但小龍不禁問,那樓市呢? 所以今天跟大家重提重提樓市周期。

對於樓市週期的研究,如愛德華R·杜威(Edward R.Deway)號稱週期循環分析之父發現樓市約18年,西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15年至25年的建築業週期,這種波動在美國的許多經濟活動中,尤其是建築業中表現得特別明顯,所以庫茲涅茨週期也稱為建築業週期。而他認為此週期平均長度為20年。。英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場,發現房價漲跌有一個18年左右的週期 。

但香港的樓市週期又如何?

香港樓市週期不難發現,以六年為一個週期,以1997年開始計算,之後每約六年都發生大轉變,包括2003,2009,2015,2021年;同樣,我們同樣可以利用江恩的50%分割,得出三年為次一級週期,分別得出2000,2006,2012,2018年,而2000年,2006年分別都系中期「轉勢」年,如2000年跌到三年後2003年,2006年跌到2009年金融海嘯。而明顯地2018年香港的樓市開始下跌,到2019年5月左右雙頂再回調。

再利用弗雷德·哈里森提出的18年樓市週期去分析香港的樓市,他把樓市週期分為三個階段:前7年需求拉動的緩慢增長,然後短期的下跌調整,接着是投機7年的瘋狂,最後是4年的價格大幅下跌,周而復始,詳細如下:

第一階段,從價格在衰退結束時觸底開始,一般是緩慢的1-7年復甦階段。房價下跌的幅度之大,足以吸引最勇敢的投資者重返市場,他們被房價下跌帶來的高收益率所吸引,復甦階段持續發展,更多的買家將有信心進入市場,這將推動價格逐步上漲。

第二階段,在早期投資者因為獲利已匯,所以樓市會回落。

第三階段,價格狂熱達到頂峯。最後幾年的上升被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)稱為「贏家詛咒」(winner’s curse)階段。投資者認為狂熱帶來的高得離譜的價格也會有一個又一個理由去合理化。

第四階段,價格衰退階段。價格暴跌,過度舉債的人破產,引發了一波又一波的被迫拋售,從而進一步壓低了價格。

而香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期,也可以得出2021年的週期。那香港樓市很可能在2020-2021年間完成整個升浪,之後回調。但不論如何,2023-2024年香港的房地產都會出現週期的回調。

其實很多人關注利息,其實利率不會直接影響樓市,而是不停加息令到生意成本上升,之後減慢投資減少需求,令到經濟下滑加大失業才是影響樓市的關鍵。而很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。因為香港的外向型經濟,借問香港樓市下跌有那一次是供應出現問題? 包括97年亞洲金融風暴,沙士及2008年金融海嘯都不是香港本身內部經濟問題。

讀者留意2 年期和 10 年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969 年來出現的 8 次經濟衰退之前,10 年期美債殖利率都低於 2 年期,而該指標是在 2019 年 8 月出現,隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

五大預期快將全實現

小龍2019年寫了五個預言,包括了

  1. 資產價格跌到某個水平止跌,市民的收入開始減少,但是物價仍然保持貴的水平;
  2. 明年將2020 年全球放水,媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報,迫投資者加最後一口槓桿;
  3. 大部分人收入用作供樓或還債,很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力;
  4. 中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓;
  5. 失業潮會慢慢出現,同時明年經濟會出現假陽春。

上述只有一個未對現,就是第四點,即是「中線來說資產價格一直跌,但利息一直升,但同時收入減少,大部分人收入用作供樓」,很快會對現。

作者:江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。

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江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org