香港樓市唔會因開始加息大跌 唯獨這一個情況才會!

美國聯儲局上周加息0.75厘,超過市場預期,拖累港股及美股均顯著下跌。很多人開始討論加息對樓市的影響,今天小龍跟大家分析一下。

其實即使樓市H按息封頂,以500萬按揭為例只是差2,000元一個月,如果這可以令到樓市大跌,這未免有些偏離。參考過去加息周期,香港樓市是出現兩次下跌,兩次上升的局面。大家可見94年及99年的樓市是下跌,但是04年及16年加息周期的樓市是上升。但是大家都有一個共通點,就是加息周期完成之後,一段時間後樓市會大幅下跌。

小龍認為原因是其實加息除非非常激烈,否則其實利息對市民負擔其實有限。但是真正起到影響是如果加息影響商家投資或加大生產成本,那麼整個經濟循環減慢,令到失業率加大,那麼所有什麼供款佔負債比率等都變成沒有參考價值。

要理解上述文章,必須要知那麼加息如何減通脹? 經濟學中,通貨膨脹源自兩種情況,需求拉動和成本推進。顧名思義,經濟旺暢的時候,需求大幅增加,拉動物價上升,是為需求拉動型通脹;工資、原材料、租金上漲迫使企業加價,是為成本推進型通脹。

而量化寬鬆令到利息低下情況下,更多的商家願意借錢投資,令到工資、原材料、租金上漲;但相反美國縮表及加息的情況下,商家因為成本上升,同時消費者又因為貨品價格上升而減少消費,所以減少需求,所以慢慢商品價格會開始回落。

在聯儲局加息0.75厘後,金管局將基本利率從1.25%上調至2.00%。雖然香港本地銀行並未有因為美國聯儲局加息而採取特別行動上調最優惠利率(Prime rate)。市場一般認為因於最優惠利率(Prime rate)未加,所以是有利樓市。其實我用別一個角度睇,其實很多商業貸款是用香港同業拆息(HIBOR),倫敦同業拆放利率(LIBOR)或者美期十年期債息等作為主要利率的依據。那麼借錢的成本上升,那麼商家的成本將會加大。

而大家留意,目前市場期貨價格顯示美國聯邦基金利率到今年底將升至3.5厘,同時由於日圓的暴跌,會否令到觸發一輪競爭性匯率貶值從而引發金融風暴?

但很多人只留意香港的按息,但未意國外的情況。在美國的樓市市場,美國30年期貸款的平均利率急升至5.10%,利率仍遠高於去年年底的3.11%。過去四個月的快速上升已經開始對需求造成影響。根據早前公佈的政府資料,新屋銷售已經下降到了疫情爆發以來的最低水準,截至4月底,市場上有44.4萬套新房,是自2008年以來最多,高於3月份的40.7萬套。未售出的新房供應量從3月份的6.9個月的供應量飆升到4月份令人吃驚的9.0個月的供應量,比一年前幾乎翻了一番。與此同時,4月成屋銷售也在下降。知名房地產學者、全美住宅建商協會 (NAHB) 首席經濟學家 Robert Dietz 警告,新屋銷售重挫「是對美國未來幾季經濟發出的明確衰退警訊」,同時這也代表,愈來愈多潛在買家被排擠在市場外。

而俄烏危機令到能源價格上漲,世界第四大經濟體德國的經濟已大幅放緩,此外,化肥產量減少可能會使其他地方的情況惡化。由於化肥、糧食庫存以及能源供應短缺,開發中國家受到的打擊更大。能源價格翻倍本身就足以引發經濟衰退。同時前美聯儲副主席、普林斯頓大學經濟學家布蘭德(Alan Blinder)預計,明年美國有50%到60%的可能性出現衰退。

2 年期和 10 年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969 年來出現的 8 次經濟衰退之前,10 年期美債殖利率都低於 2 年期,而該指標是在 2019 年 8 月出現,隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

而很多人分析樓市關注的只是本地的供應數據,但是事實上應該注關是外圍經濟的數據。因為香港的外向型經濟,借問香港樓市下跌有那一次是供應出現問題? 包括97年亞洲金融風暴,沙士及2008年金融海嘯都不是香港本身內部經濟問題。而大家可見每一次樓市下跌,失業率很多時間都急速上升,但唯除了2020年那一次。但2020年那一次大家可見主要影響的是旅遊,零售及飲食。而一般出口,金融及專業服務沒有影響。

而今天美國很多人提出有機會開始衰退,長短債已經倒卦。參考從1994年2月起,美國在短短12個月時間內七度加息,將指標利率調升一倍至6%,其中包括兩次升息50個基點,以及一次高達75個基點的升息。之後重創了債市。近期,日本債券市場遭遇巨大的市場拋售壓力,南歐地區債務較重的國家因國債利率大升再度面臨主權債務危機。最近主要發達經濟體同時遭遇的債券大跌,那麼新興市場可以頂到幾耐?

聯儲每一輪加息都是以軟著陸為目標的,不過在過去十幾次加息周期中,最後有大多次以硬著陸告終。而小龍曾經講過2021年將是樓市上升周期完結,如果要買樓留意2023-2024年的周期。

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About 江恩小龍劉君明 49 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org