現金及股票是垃圾 哪樓市呢?

納指已跌三成,但小龍發現散戶的生態是只要明天是升,那某一個消息解讀即是正面,淡友已經被夾死。其實投資市場永遠比你想像中複雜。即是2008年金融海嘯都有反彈及上升的日子。而近日達里歐直指,高通膨環境下,一定要遠離現金,但補充「現金是垃圾,但股票更垃圾(cash is still trash, and equities are trashier)」,但小龍不禁問,哪樓市呢?

在美國的樓市市場,美國30年期貸款的平均利率急升至5.10%,利率仍遠高於去年年底的3.11%。過去四個月的快速上升已經開始對需求造成影響。根據早前公佈的政府資料,新屋銷售已經下降到了疫情爆發以來的最低水準,截至4月底,市場上有44.4萬套新房,是自2008年以來最多,高於3月份的40.7萬套。

未售出的新房供應量從3月份的6.9個月的供應量飆升到4月份令人吃驚的9.0個月的供應量,比一年前幾乎翻了一番。與此同時,4月成屋銷售也在下降。知名房地產學者、全美住宅建商協會 (NAHB) 首席經濟學家 Robert Dietz 警告,新屋銷售重挫「是對美國未來幾季經濟發出的明確衰退警訊」,同時這也代表,愈來愈多潛在買家被排擠在市場外。

早前公佈的成屋銷售報告顯示,房屋銷售按季節調整的年率增長了561萬戶,低於預期。

而俄烏危機令到能源價格上漲,世界第四大經濟體德國的經濟已大幅放緩,此外,化肥產量減少可能會使其他地方的情況惡化。由於化肥、糧食庫存以及能源供應短缺,開發中國家受到的打擊更大。能源價格翻倍本身就足以引發經濟衰退。同時前美聯儲副主席、普林斯頓大學經濟學家布蘭德(Alan Blinder)預計,明年美國有50%到60%的可能性出現衰退。

2年期和10年期殖利率曲線倒掛。綜觀歷史,1969 年來出現的 8 次經濟衰退之前,10 年期美債殖利率都低於 2 年期,而該指標是在 2019 年 8 月出現,隔年美國因新冠疫情陷入經濟衰退。在經濟面臨衰退的同時,美國同時收水,加息及減少買債,那麼你仍然要加最後一口槓桿嗎?

而小龍的問題是如果美國大幅加息,那麼香港樓市仍然會有支持嗎?如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取的是計算不同入息及息率下業主的可支配收入。以2015年為止,過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年的10.9%,最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368%(這個數據較為客觀,因為政府要求的壓力測試是以5.5%計算)。這也跟高盛的預測相近,所以我們會以4.18作為分析。若要了解業主的承擔能力,可以計算不同的收入及利率,並扣除一般統一約5000元的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。在此因為方便計算,不會考慮通脹、工資上升及壓力測試。

如果月入6萬,買800萬樓,9成按揭。

如果月入6萬,購入800萬的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下,每月樓按還款為27,155.92元,扣除5000元的基本開支後,餘下27,845元。

另一方面,如果利率在4.2%的情況下,每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後,每月可支配收入為19,791元。但是要留意,本金及利息總支出為1200萬元,比之前2.15%的利率時間上升約300萬。

如果聯儲局縮表,那麼錢會在哪不見了?

在經濟學上有一個名詞叫乘數效應,簡單來說中央銀行所發行的貨幣總量,無論是流通在社會大眾手中貨幣,或是留在銀行體系作為準備金的通貨,均稱之為準備貨幣,而商業銀行可以根據準備貨幣,創造出倍數的貨幣供給,其中準備貨幣和貨幣供給之間的倍數關係,被稱為貨幣乘數。

一個最簡單的概念,是假設甲客戶將10000元現金存入A銀行,A銀行接受了這10000元現金後,需保留20%的法定準備率,所以除2000元作為準備金外,其餘的8000元可以用於發放貸款或投資;所以乙客戶從A銀行取得8000元貸款後存入B銀行,以便進行金融投資,則B銀行的活期存款增加了8000元。同樣,B銀行除保留1600元(20%)的準備金外,其餘的6400元也可用於發放貸款或投資,而這一個貸款可能是買了資產(例如樓房,股票,保險,做生意)。以此類推,直到原始存款額10000元全部用完為止。

現在金融將這變得更複雜,而且槓桿更大。但是現在美國說加息、減少買債及縮表,用一個大家聽得明的解釋,即是中央銀行印少了錢,那銀行可以貸款的錢少了,那麼錢在哪裡不見了?那些錢最終流向的資產難道可以變多更多錢嗎?那誰少了錢?只有中央銀行及銀行少了錢嗎?

如果利用18年香港樓市周期我們同樣可以分析到樓市的變化,我們發現樓市周期在1985年開始,循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升,那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。在年初的訪問我已經講今年股樓大振盪,不過很多人對小龍的分析有多大的信心或相信,我相信不多。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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About 江恩小龍劉君明 45 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org