巴菲特討厭管理租金 但喜歡另一種賺錢的房產投資

關鍵點

.這種房地產投資信託受惠於既定的商業模式。

.該股向股東支付了市場上壓倒性股息。

.它似乎也以折扣價定價。

巴郡(Berkshire Hathaway)(NYSE:BRK.A)(NYSE:BRK.B)的行政總裁兼董事長巴菲特,可以說是歷史上最偉大投資者。儘管多年來他為慈善事業做出了可觀貢獻,但巴菲特目前持有1260億美元的淨資產,使他成為世界上第五富有的人。

巴菲特作為成功投資者,很大程度上避免超出他的專業知識或能力範圍以外投資。這就解釋了為什麼巴菲特在他的整個投資生涯中都避免購買出租物業。

然而,巴菲特並沒有完全避免投資房地產。讓我們來看看這位傳奇投資者為何將房地產投資信託(REIT)STORE Capital(NYSE:STOR)打造為巴郡3510億美元投資組合中唯一的REIT。

成功的商業模式

喜歡STORE Capital的第一個吸引人特點是公司投資組合多元化。私立謀利學校Spring Education Group是STORE Capital最大的租戶,僅佔公司年化基本租金(annualized base rent)(ABR)的3%。總體而言,該公司的前10名租戶僅佔公司ABR的18.4%。這是因為STORE Capital的房地產投資組合包括近2,900處房產,分佈在除夏威夷以外的美國所有州份。

STORE Capital對股東來說是個好兆頭的第二個特點是,商業模式是公認贏家。房地產投資信託基金從公司客戶那裡購買單租戶物業,並將其出租給這些客戶。對於STORE Capital的租戶來說,這是一個強大選擇,可以從他們的房地產中獲得股權並用它來發展他們業務。

作為獲得這種誘人選擇的交換條件,租戶同意在13.4年的加權平均租賃期限內支付與物業相關的所有成本。STORE Capital還從租賃期收取年度租金增長,這提供了穩定且不斷增長的租金收入來源,通常跟上通脹的步伐。

因此,自2014年IPO以來,STORE Capital的年度經調整運營資金(AFFO)的每股增長5.5%。STORE Capital擁有107億美元房地產投資組合,相對潛在市場價值3.9萬億美元而言,公司擁有足夠空間繼續增長。

令人印象深刻股息增長記錄

巴菲特喜歡STORE Capital的另一質素,是它的股息率有5%,是標準普爾500指數1.4%股息率的四倍。從房地產投資信託基金獲得的股息,為巴郡公司提供了更多資金,可以部署到其他股票中。自IPO以來,STORE Capital的股息似乎有望保持接近6.2%的年增長率。

這是因為該股有74%的派息比率,使它能夠保留擴大公司房地產投資組合所需的資本,並隨著時間推移推動每股AFFO走得更高。

股票價格便宜

最重要的是,STORE Capital似乎以其質量而言,該股估值適中。

REIT的預期價格與每股AFFO比率為14。對於具有中位及高單位數的年度AFFO每股增長前景的股票而言,這並不是一個不合理估值。該股過去12個月的股息收益率為4.9%,也略高於公司4.3%收益率的中值。鑑於STORE Capital的基本面看起來完好無損,該股似乎為未來股價上漲做好了準備。這也是為什麼我認為STORE Capital是本月值得購買的優秀房地產投資信託基金。

作者:Kody Kester

編輯:Mark

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