長實估值上調催化劑:農地儲備開始食餬

隨著先後出售英國商廈及飛機租賃公司,長實集團(SEHK:1113)未來投資焦點應是加快發展農地,資產週轉率加快,勢成為長實股價上升的催化劑。

資產週轉率公式是營業額除總資產,其數值愈高最終能提高股東資金回報率。早前長實宣布出售英國商廈及飛機租賃公司,相信是提升資產週轉率的其中一步。展望未來,長實將會透過加速發展農地,繼續改善資產週轉率。

擁有120萬平方呎北區農地

有別於以往發展新界農地步伐緩慢,今次政府決心發展北部都會區。長實要透過加快發展農地,改善資產週轉率,簡直是水到渠成。事關今年2月,地政總署公布在古洞北及粉嶺北新發展區進行餘下範圍內的原址換地最新安排,換地申請截止日期為今年8月15日。而明年6月30日為發展商接納補地價最後限期。

政府已經收到13個原址換地申請,其中6宗申請已經獲得接納,這6幅土地分別在新界古洞北第23區及第15區,在粉嶺北第16區(北)、第16區(南)、第13區及第14區,涉及6,000個單位;這6幅土地補價金額估計達300億至400億元。當中古洞北第23區業主為長實。

參考長實年報,其在北區擁有的農地約120.6萬平方呎,相信部分位於古洞。即使在發展區內的農地被政府強制收回,長實將獲得每平方呎813.8元的120%作補償,亦可提升長實的資產週轉率。

劃一補地價金額加快發展

以往發展商和政府就補地價金額角力,成為新界農地發展步伐緩慢的原因。但早前《施政報告》建議將新界土地補地價金額補準化。3月底發展局公布將古洞北及粉嶺北補地價劃一為5,574元及5,110元。

雖然有指劃一補地價金額稍高於預期,但在古洞北及粉嶺北新發展區內原址置換補地價大限定於明年6月30日,相信長實也會接受劃一補地價金額。換言之,可加快農地發展步伐。

長實完成原址換地手續及補地價後,可以將價值每平方呎976元的農地,變成售價動輒萬多元的可建樓面。假設明年完成補地價及動工,可以在數年後出售,長實提升資產週轉率大計可期。

基於加快農地發展的預測,長實在未來數年的資產週轉率將可改善,可觸發下一輪價值重估。

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