滯脹遇上加息週期 領展長升神話隨時結束

本週美國聯邦儲備局將舉行議息會議,市場預期將展開加息週期。而參考利率期貨,市場預期年內將會加息6次。但從美國加息經驗看,房地產投資信託基金往往表現良好。但今次可能不一樣。因為香港將會出現滯脹,領展房產基金(SEHK:823)基金單位價格長升長有神話隨時結束。

筆者參考指數編製公司標普全球(S&P Global)提供的資料,在1976年至2006年美國曾經經歷6次利息上升週期,當中4次房地產投資信託基金(REITs)錄得正回報,幅度介乎27.4%至137.4%;當中3次REITs更跑贏標普500指數。

美國經驗 加息例升

理論上折算REITs現金流的的折現率提升,對REITs擁有的房地產物業價值形成壓力。何況,進入加息週期後,融資壓力上升,對REITs派息能力構成影響。但進入加息週期意味經濟體系錄得增長,甚至出現通脹,代表商業樓宇樓面需求上升,REITs才有能力向租戶加租。按照這個投資邏輯,成為在加息週期下REITs單位價格上升的原因。

不過,今次美國進入加息週期更重要原因是供應鏈失衡帶動通脹,1月份通脹率已率高達7.5%,遠遠超過2%的通脹目標。在這個情況下,聯儲局加息的決心不容低估。按照聯邦基金利率期貨價格數據推測,年內至少加息6次,當中6月議息會議將加息0.5厘。由此推斷,直至今年年底,聯邦基金利率將加至1.75厘至2厘,滙豐銀行的最優惠利率亦會水漲船高。

標普全球對各個加息週期內REITs表現的統計不能完全套用在領展身上。因為領展擁有的香港零售物業仍佔收入的57%,故左右領展基金單位價格升幅的基本因素為本地經濟狀況。何況,香港因為疫情問題而大幅限制商業活動,例如限制堂食時間,領展租戶同樣受影響。

下半年租金下跌

其實第一波疫情爆發時,領展的2020 / 2021年財年上半年香港零售物業及香港停車場,以致內地零售物業收入均錄得同比下降;而香港零售物業的續租租金錄得下跌。近月香港第五波疫情爆發,經濟活動放緩情況較第一波疫情爆發時更嚴重,故筆者相信2021 / 2022年下半年香港零售物業收入將會再度按年下跌。

何況,領展在今年2月推出同舟計劃,規模為1.2億元,佔領展一年租金逾100億元佔比低於2%,估計相關開支在在2021 / 2022年財年下半年入賬,導致可分派收入增長放緩。

雖然領展香港零售物業受壓,但領展透過收購減低香港零售物業租金收入不振的影響。2021 / 2022年財年下半年作出三項重大收購,分別是收購悉尼標誌性物業50%權益、兩幢香港的汽車服務中心及停車場及澳洲物業49%權益。當中兩幢香港的汽車服務中心及停車場收購已經在去年年底完成,相信可以彌補部分香港零售物業租金下調壓力。

領展香港零售物業收入佔比仍高,在香港經濟下行風險仍然存在的背景下,領展不減租已經要偷笑,更遑論在高通脹下加租。故美國REITs在加息週期內表現良好的往績,未必會在領展身上歷史重演。其長升長有神話隨時結束。

 

更多分析內容:

美股港股要再大跌?幾時才真見底?

美匯指數急升 港股或再向下跌

三因素困身港股勿急撈

分享給你的朋友

美股表現近年持續強勁,不知如何入手?我們精選了10隻高增長美股,並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載!

想提早退休? 想提高每月的被動收入?

我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣,請立即按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)