為何放寬按保只對美聯有利而對地產商不利?

財政司司長陳茂波上週三(2月23日)發表新一份《財政預算案》,上調首次置業人士透過購買按揭保險獲得九成按揭樓價上限,上調至1,000萬元;還將按揭保險適用範圍擴展至樓價為1,920萬元的住宅。

表面上,政府放寬九成按揭樓價上限,等於幫發展商散貨。但實際上僅得美聯集團(SEHK:1200)受惠。箇中原因將在下文分解。

現時政府放寛首置客透過按保承借九成樓按的樓價上限,由800萬元增至1,000萬元;樓價介乎1,000萬至1,125萬元的物業,買家透過按保計劃,可以承借80%至90%樓按,而樓價介乎1,125萬元至1,200萬元的物業,買家透過按保計劃,可以承借80%樓按。在桉保計劃下,樓價由1,200萬元至1,920萬元的物業,買家都可承借50%至80%樓按。

對逾千萬元住宅有利

政府放寬樓按前,樓價超過1,000萬元的住宅已經做不到80%樓按。所以今次放寬樓按對樓價在1,000萬元以上的住宅最有利。

話說回來,上週三,陳茂波公布放寬九成按揭樓價上限時,美聯股價一度應聲上升7%,反觀地產股股價原地踏步,相信投資者心中已經初判定美聯受惠程度較地產股更高。因為放寬樓按措施只適用於二手樓,加上換樓客換樓難度降低,均有利美聯經紀促成更多生意。相反,一手樓則不在適用範圍,對發展商銷售則毫無幫助。

地產股受害停追租

除此之外,今次《財政預算案》對地產商發出多項負面消息,包括政府透過立法禁止業主對指定行業未能如期繳交租金的租戶進行追租,為期三個月,有需要可續期三個月。無論如何,包括發展商在內的業主收租所錄得的現金流不如之前這麼穩定,地產股須給予一定折讓。

基於以上原因,政府放寬按揭後,只有美聯受惠,而計及其他《財政預算案》措施,地產股不但未有受惠,反而在收租業務上面臨一定程度損失。

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