一隻將分派物管公司有力抄底內房股

中國金茂(SEHK:817)將分拆旗下物管業務上市,並計劃以實物分派金茂服務予金茂股東,作為公司特別股息。分拆物管業務上市除可令公司整體估值提升,更可增加母企融資渠道,金茂投資價值可望得到提升。

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中國金茂將分拆旗下物管

金茂1月18日公佈計劃分拆中國金茂(SEHK:817)計劃分拆旗下金茂服務上市,同時宣布,將為合資格股東提供金茂服務股份的保證配額,為滿足此規定,集團計劃以實物分派金茂服務股份的方式,向合資格股東派發特別股息。分拆完成後,集團仍持有金茂服務不少於50%的股權,且金茂服務繼續為集團的附屬公司。

事實上,早於2021年9月,金茂已公佈計劃分拆金茂服務在港上市。與其他分拆出來物管股一樣,金茂服務物管收入佔比絕大部分來自母公司的物業。按金茂服務招股書顯示,2018年至2020年三年間,自母公司的物管收益佔比均在92%以上。截至2021年首季,金茂服務來自母公司的在管面積佔比為88%。金茂服務在管面積中一二線城市佔比約 84%。

截至2020年底,金茂服務的收入為9.44億元(人民幣.下同) ,2018年至2020年復合年增長率為28.2%;2021年前三個月收入為3.21億元;2020年盈利7710萬元,三年復合增長率110%,2021年前三個月利潤為1460萬元。金茂服務前景很大程度依賴母企業務表現,而從目前多家內房債務爆煲來看,金茂資金雖繃緊,但遠未到瀕危階段 。

釋放資產價值

按彭博綜合中國金茂2021預測市盈率(PE)為4.6倍,2022年及2023年預測市盈率為4.2倍和3.5倍,然而當前內地物管公司市盈率大部分在10倍PE之上,龍頭碧桂園服務當前PE為38倍,而華潤萬象生物PE更高達64倍。金茂分拆物管業務上市,無疑可為股東釋放旗下物管業務的資產價值。

紓緩母企財困

內房2021年年中開始爆發嚴重債務危機,國際評級機構惠譽在2021年10月,將29家內房發展商列入評級觀察名單,當中中國金茂榜上有名。中國金茂2021年首三季營收368.75億元,按年增長112.14%,但淨利潤卻減少23.6%至19.44億元。截至三季度末,中國金茂擁有資產總額4173.45億元,負債總額3253.62億元,所有者權益919.83億元,期末現金及現金等價物只有271.83億元,可見集團負債情況嚴重。

為提振市場信心,中國金茂早前進行了債券回購操作,以表明其資金充足。不過從公司採取「以債還債」的方法來看,顯然只能解燃眉之急。金茂在2021年12月,發行金額8億元期限180天的超短期融資券,將全部用於歸還到期債務融資工具。因此,金茂透過分拆旗下物管業務上市正好為公司提供即時現金收入,往後也可增加融資渠道,分拆業務是金茂最佳融資減債的辦法,讓其得以在債務壓力下盡早抽身而出。

結語

截至1月20日,中國金茂過去1年股價累跌逾3成,然而在去年9月公佈分拆物管業務以來股價錄得約15%升幅。分拆金茂服務可為公司資產釋放價值,更重要是提供即時現金收入,改善負債情況。隨著公司債務危機緩解,可令市場重新對公司恢復信心,成為公司股價持續修復的契機。

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