已補地價居屋可用H按?5大按揭資訊要留神

樓市升溫除了帶動新盤熱爆,就連居屋自由市場也出現高價成交。市場不時傳出新的「居屋王」。相對於未補地價居屋,已補地價居屋單位申請按揭會有所不同,經絡按揭一次過為大家拆解。

甚麼是自由市場價格?

居屋是政府常設的資助房屋計劃,如果屬於綠表或白表買家,可以在免補地價購買單位,但物業會受限制(例如不能出租及只能售予符合資格人士)。如果把物業補地價後限制便會解除,可以放售予任何人士,此情況稱為自由市場或公開市場價。

已補地價居屋的按揭資訊:

1. 按揭成數

已補地價的居屋的按揭成數與私樓無異,1,000萬以下單位最高按揭成數為六成(上限500萬),1,000萬以上單位的最高按揭成數為五成。

所以早前高成交例如康山花園或樂富富強苑,由於成交價高於1,000萬,最高按揭成數只能做到五成。以1,100成交的富強苑為例子,最高按揭貸款額為550萬,首期開支同樣為550萬。

2. 可做按揭保險

市場上有樓價1,000萬以下的已補地價居屋單位放售,此類型單位可透過使用按揭保險,申請八至九成按揭。800萬以下最高按揭成數為九成,800至900萬為八至九成按揭,900至1,000萬最高按揭成數為八成(上限720萬)。例如近日富強苑一個已補價680萬單位正在放售,承造九成按揭,首期便只需要68萬。

3. H/P/定息按揭

未補地價居屋的買家可以承造H按、P按或定息按揭。現時環球市場持續放水下,銀行同業拆息持續低企,H按計劃低至H+1.3%,實際按息遠低於封頂息率,能夠節省利息開支。以富強苑1,100萬樓價為例,如使用H+1.3%供樓及還款期30年及五成按揭供款,全期利息約為122萬。

樓價 1,100萬
按揭成數 五成,貸款額為550萬
按揭計劃 H+1.3%
實際按息(根據10/5/2021拆息計算) 1.381%
總利息(根據10/5/2021拆息計算) $1,220,891

4. 壓力測試

未補地價居屋如果樓齡較為年輕,申請按揭可以毋須接受壓力測試,但如果屬於已補地價居屋,買家需要進行壓力測試才能申請按揭。例如富強苑以1,100萬成交,選用五成按揭、還款期30年及2.5%利率計算,壓力測試要求為$52,047。

樓價 1,100萬
按揭成數 五成
供款與入息比例要求 $43,463
壓力測試要求 $52,047

5.最長還款年期

未補地價居屋最長還款年期為25年,而已補地價居屋的最長還款期則為30年。

  未補價居屋 已補價居屋
按揭成數 綠表:九成半

白表:九成

1,000萬以下六成(封頂位:500萬)
壓力測試 樓齡年輕毋須做,30年樓齡以上有機會要做 需要
按揭計劃 只用P按 可用H按/P按/定息按揭
還款期 25 30
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