香港樓市的潛在替代品

由一小時生活圈到北部都會區,香港樓市格局大改變!未來潛在供應量及新界變市區?

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內地房產或成香港代替品

由一小時生活圈,到北部都會局的計劃出現,或者香港樓市格局會大改變。未來可能內地的房地產是未來香港最大的替代品及潛在供應量,而新區或者會變市局。

大灣區涵蓋城市為「9市+2區」9市是指廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門,2區是指香港、澳門兩個特別行政區。大灣區的主要目標之一,是提高區內合作,包括確定大灣區內各個城市的核心競爭優勢,並探索相互之間的互補合作模式。大灣區內多個跨境工程陸續投入使用後,將形成發達的交通網絡,將大灣區打造成一小時生活圈。

一小時生活圈左右樓市

而跟據政府的宣傳等等下,預期未來港人或者北上在大灣區工作的機會會更加多。唯如果計劃一旦有成效,未來或者出現幾個可能性。這將會影響樓市未來一些基本面。

但如果當大灣區成功之後,假如市民經常要到國內工作,而兩地樓價相差很大,國內租金或樓價比香港平很多,但如過關手續簡化,又通能控制一小時之內。那麼會否很多人願意搬到國內居住?

而當年元朗,屯門交通不便,但西鐵開通之後,即時吸引了大量人搬入元朗/屯門;同樣地澳門人亦因樓價太貴而搬到珠海。但如果一小時生活圈成熟之後,也許大陸樓市變成香港樓最大的潛在供應量?

另一方面,以往我們曾經經常提到,如果未來經濟重心慢慢北移,那麼什麼地方才是市區? 例如以往我們置業的時間喜歡住在市區,因為近上班的地點。那如果未來很多人需要在國內上班,那麼未來市區可能是近上班的地方。即是國內或者新界北。

潛在替代品或左右樓價

而樓市很多人認為即量化寬鬆,需求,及供應量有關。在經濟學上有一名詞叫,替代品(Substitutes)替代品是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係,即一種產品銷售的增加會減少另一種產品的潛在銷售量,反之亦然(如牛肉和豬肉)。那對於香港樓市來說,那未來國內房地產的供應或者是香港樓的替代品,換言之,即是潛在供應量。

那在量寬美國開始收水,潛在供應量的加入,假設需求不變下,香港樓市仍然可能有支持嗎? 小龍一直用周期理論跟大家分享,2023年至2025年可能是香港樓市一個重要周期。

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About 江恩小龍劉君明 94 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org