恒指勢弱轉吼本地地產股尋寶

內房買地、起樓及賣樓的高周轉模式不再,內地政策方向是舊城重建,以及起保障房。後者與香港公屋甚似,要從中取利,應該只有壓低成本的高手才能做到。

本地地產股有不同定位選擇

前者則似香港的舊區重建,或者是活化工廈,利潤率也高,但生意複雜性較低,需要依賴時機買入項目,重新定位及市場策劃,對操作技術要求較高。

經歷血洗內房股後,香港地產龍頭新鴻基(16)重佔港股行業分類的最大市值位值,亦因為其業務多元化,股東資金規模近6,000億港元,重建項目的利潤再厚,也難於整體上有所貢獻。

恒基(12)於收舊樓重建數十年,也只能建立一條戰線,但最多都是與收租項目平起平坐,難成為一個核心業務。

兩隻高風險選擇

退求其次,金融海嘯後,股東資金規模(以物業重估後計算)翻約十倍至二百多億的資本策略(497),就受惠於整個浪潮,手上仍然有多個核心商業區的活化或重建項目,可是市值則十年如一日,這同市場口味變化有關,資策也經常推出回購計劃,最近又出通告指,集團至明年1月31日會考慮另一項回購計劃。於現時中資股隨時被洗倉下,資策算是一個穩守進攻的機會。

另一家就是星星集團(1560),上市五年來不時會有炒作,但這兩年沒有重大利好消息下,股價反覆向下,現時只有兩億多市值,大股東陳文輝除了持有約68%股權外,還持有一筆可換股債,約全數行使股權近九成。今年11月中,星星於元朗宏業西街的項目獲批補地價,改變用途為住宅,作價8.18億,平均每呎四千多元,而當年購入該工廈成本3.4億元。

此項目約可建17萬呎,毗鄰朗屏八號的中小型單位呎價於萬八左右附近,即項目未來一兩年有機會套現約30億,扣除收購,補地價及建築成本後,利潤應該是現時市值的數倍,因此星星算是一個較為進取的投機選擇,但要注意流通量不高。

(持牌人士,相關人士持有12)

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棋亮(筆名)為投資組合經理,證監會持牌人。Facebook:www.facebook.com/dbcchess