從470億美元到90億美元:WeWork要現在買入嗎?

關鍵點

  • WeWork 擁有引人注目的商業模式。
  • 一個新的執行團隊正在重組並取得進展。
  • 如此低價格,一些投資者可能會發現這是一項有吸引力的投資。

在 2019 年IPO失敗,以及其魅力十足的聯合創始人兼行政總裁Adam Neumann離職後,曾經是媒體寵兒的辦公室共享公司WeWork (NYSE:WE)迅速淡出到幕後。不久前,當它被一家特殊目的收購公司(SPAC)以 90 億美元的估值收購時,它終於在股票市場上首次亮相,重新成為人們關注的焦點。在陷入困境之前公司估值有470 億美元,而目前市值跌至不足四分之一。這是否意味著你現在應該把它放在你的購物清單上?

工作正在進行中

WeWork 擁有引人注目的商業模式。它擁有或租賃商業空間,並將辦公桌、完整的辦公室或更大的辦公空間出租給自由職業者、小型企業,甚至是在現有城市欠缺設施而需要空間的大型企業。在家工作的人在租用辦公桌時通常會發現他們的工作效率提高了,這對自由職業者來說是值得的。它非常適合小型企業,它們可能需要會議室來舉辦會議和提供其他服務,但僅此而已。

該公司在全球擁有 762 個分支機構,擁有近 100 萬張辦公桌,截至 10 月,會員人數超過 50 萬。成員包括花旗集團和強生等財富 100 強公司。它提供了多種會員選項,例如即用即付、專用空間和所有訪問權限,允許團隊根據需要預訂不同的位置。

這是一項令人興奮的業務,具有多種增長途徑。隨著企業採用包括遠程工作和全球團隊在內的新運營方式,在新冠肺炎出現之後的世界中機會比比皆是。但對於WeWork而言,通往今天的道路充滿挑戰。

不僅是願景

WeWork於2019年申請 IPO,但隨後有消息稱該公司正在虧損,據報導Neumann將自己的私人房地產出租給公司。在IPO失敗,他離開,日本風險投資支持者軟銀拯救了公司免於破產。在SPAC交易之後,軟銀仍然是多數股東,該交易在支出前為WeWork提供了13億美元的現金。

在疫情期間,企業關門,辦公室關門,IPO 失敗導致的問題變得更糟。會員人數從 2019 年的525,000人下降到 2020 年的395,000人,收入暴跌。

從那以後,WeWork 在新任行政總裁 Sandeep Mathrani 的領導下重新振作起來,他出售了房產、裁員並削減了19億美元成本。收入增長一直在增加,在過去五個月中每個月都在增長。第三季度收入為 6.58 億美元,比第二季度增長 10%,出租率從上一季度的 52% 增加到 60%。.

Muthrani徹底改革了他所謂的“顛倒成本結構”,即公司為空間支付的費用高於租賃費用。因此,Muthrani表示,他預計該公司明年將實現盈利。考慮到 WeWork 在 2021 年第一季度淨虧損 20 億美元,第二季度淨虧損近 10 億美元,這將是一個巨大的復甦。

該公司預計今年會員人數將反彈至 591,000 人,到 2024 年將達到近 100 萬。該公司還預測,屆時收入將攀升至 67 億美元,是 2020 年數字的1倍。

新的機會

該公司表示,與租賃和建造自己的空間相比,租用 WeWork 空間可以為企業節省 57% 至 66%。同時,它正在開發產品,例如更新的全進入會員制,為現代工作環境提供靈活的選擇。

它還提供輔助服務,以使租賃辦公空間更加實用和高效。

該公司認為自己正處於向靈活空間工作的戲劇性轉變的早期階段,並表示已準備好在未來幾年利用這一趨勢。不過,與此同時,它將在長期租賃上支付大量資金,同時等待租戶的短期現金注入以支付高昂的固定成本。但是,如果新的付費會員加入的速度不夠快,它將繼續流失現金。這不是永遠保持償付能力的公式。

一隻有風險的股票,但需要考慮

WeWork 股價較SPAC 首次亮相的 10 美元價格略有下降,截至撰寫本文時,其市值已降至略高於 70 億美元。投資者目前對該公司的前景並不是很有信心。它仍在清理其運營並尋找新租戶。儘管管理層提供了樂觀前景,但投資該公司是有風險的。以目前的價格,股票的交易估值相當低,為銷售額的 2.5 倍。

但是,如果事情真的按計劃進行,可能會有很大的收益,風險承受能力高的投資者可能會考慮在當前的低價進行小量持倉。

作者:Jennifer Saibil

編輯:Mark

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