領展再買澳洲物業 3點分析部署

領展(SEHK:823)再出手收購澳洲物業,對其估值有何影響?

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1.總代價31億港元

領展今次以5.38億澳元(折合約31億港元),收購澳洲3個項目各一半業權。分別為:

1) QVB之50%權益為2.771億澳 元(包括根據QVB停車場分租租約之669個車位);

2) The Galeries之50%權益為1.499億澳元;

3) The Strand Arcade之50%權益為1.112億澳元。

據公告披露3個物業狀況:

QVB位 於429-481 George Street, Sydney New South Wales 2000。項目已被列作古蹟,為6層商場(包括地庫樓層),可出租總面積為14,016平方米,並擁有位於地庫的669個車位。QVB始建於1898年,過去一直用作演奏廳、圖書館及市議會。1983年關閉 修復,並於1986年底作為商場重新開放。最近主要翻新工程於2009年完成。

The Galeries位於500 George Street, Sydney New SouthWales 2000。建於2000年,The Galeries為 4層商場,可出租總面積為14,994平 方 米。

The Strand Arcade位 於412-414A George Street, Sydney New South Wales 2000。已被列作古 蹟,為7層 零售商場(包括地庫),可出租總面積為5,738平方米。The Strand Arcade始建於1891年,並1969年改成現時形態。項目於過去進行多次翻新,包括外牆及電梯升級。

三個物業有兩個被列為古蹟,未來相信最多只會翻身,重建應無可能。再者,領展只有50%權益。

2.貢獻每年收入

QVB項目由154名租戶佔用91.4%。物業加權平均租期為2.1年,現時淨收入約為3,130萬澳元。

The Galeries由72名租戶佔用99.0%。物業加權平均租期為3.8年,現時淨收入約為1,720萬澳元。

The Strand Arcade由76名租戶佔用89.3%。物業加權平均租期為2.2年,現時淨收入約為1,100萬澳元。

三項物業總收入5950萬澳元,拆合約3.42億港元。一半即是約1.71億港元。計及成本對盈利貢獻自然更少。

對比領展2021年財年收入107.4億港元,對整體都產生一定影響,但相對輕微。

3.繼續擴展海外組合

今次收購意義更重要是反映領展繼續擴張海外組合,並從中物色機會,這有助將組合更為分散,並且成為未來穩定增長策略。

不過,這三個物業仍是零售商場類別,反映領展暫未進入其他房產領域。增加海外組合會對未來匯兌產生影響有所增加。

整體來看,相信市場解讀正面,惟實質財務影響不大,反映繼續按策略營運。

由於預期香港零售市場最壞情況已過,加上通關在即,領展息率達到4.1厘。現時股價具吸引力,可以逐步收集。

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