樓價與收入比率比97年更高 月入6萬能否供起樓?

香港買樓難,到底有幾難? 據金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》,今年第2季的收入槓桿比率升至91.8%的高位;樓價與收入比率攀升至19.6,較1997年的峰值14.6更高,換言之,一個港人家庭買樓須要「不吃不喝」19.6年。

那今天筆者試即大家計算一個問題,月入6萬能否供起樓?

劃分三組比較

本港家庭住戶入息中位數為2.76萬元,而按個人職業劃分,專業人員月入中位數更增至4.13萬元。筆者相信如果要客觀地分析一般市民的負擔能力,較可取是計算用不同的入息及息率下業主的可支配收入。

筆者以2015年為止過去19年的平均按息作分析,最高利率為1997年10.9%,而最低是2010年的1.16%,平均按息4.187368。

要了解業主的承擔能力,我們可以計算不同的收入及利率下,並扣除一般統一約5000元的固定開支(差餉及管理費),看看業主在扣除供樓之後的可支配收入。

當然我們在此因為方便計算,不會考慮通漲,工資上升及壓力測試。

以7成按揭成數(假設樓價600萬)

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $15,841 $6,759 $5,702,743
$27,600 4.2% $20,539 $2061 $7,393,940
$27,600 10.9% $39,681 -$17,081 $14,284,996
$41,300 2.15% $15,841 $20,459 $5,702,743
$41,300 4.2% $20,539 $15,761 $7,393,940
$41,300 10.9% $39,681 -$6,619 $14,284,996
$60,000 2.15% $15,841 $39,159 $5,702,743
$60,000 4.2% $20,539 $34,461 $7,393,940
$60,000 10.9% $39,681 $15,319 $14,284,996

以9成按揭成數(假設樓價600萬)

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
$27,600 2.15% $20,367 $2,233 $7,332,098
$27,600 4.2% $26,407 -$3807 $9,506,494
$27,600 10.9% $51,018 -$28,418 $18,366,423
$41,300 2.15% $20,367 $15,933 $7,332,098
$41,300 4.2% $26,407 $9,893 $9,506,494
$41,300 10.9% $51,018 -$14,718 $18,366,423
$60,000 2.15% $20,367 $34,633 $7,332,098
$60,000 4.2% $26,407 $28,593 $9,506,494
$60,000 10.9% $51,018 $3,982 $18,366,423

如果月入60000元,買800萬的樓,九成按揭

入息 利率 每月還款(30年計) 每月可支配收入(扣除$5000) 本金及利息總支出
HK$60,000.00 2.15 HK$27,155.92 HK$27,845.00 HK$9,776,130.49
HK$60,000.00 4.2 HK$35,209.00 HK$24,791.00 HK$12,675,325.14
HK$60,000.00 10.9 HK$68,023.79 -HK$13,023.00 HK$24,488,563.99

而讀者可見,基本上不論七成或九成按揭成數,HKD27,600收入那一組每月可支配收入都是剩下非常之少。而HKD41,300情況會比較好。

但是如果買入800萬的樓又如何? 讀者可見如果入息6萬,每月在利率2.15的情況下,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5000的基本開支之後,餘下HKD27,845。

另一方面,如果利率在4.2的情況下,每月還款即時上升至HKD35,209。同時扣除HKD5,000之後,每月可支配收入為HKD19,791。但是留意,本金及利息總支出為1200萬,比之前2.15利率時間上升了約300萬。

但是我們仍需要考慮每個家庭的支出。為了客觀公正,我引用了我在網上搜查到2016年中大通識教育領袖培育組課程副主任梁啟智博士根據統計處2014/15年度數字,解構分區的消費模式後。

作出港島,九龍及新界三區的住戶支出。港島居民住戶每月平均開支高達38,643元,九龍及新界則分別為25,274元及25,448元。當中我們引用新界區的住戶支出,當中有HKD8,266是住屋支出,我們先扣除。那新界區的住戶支出將是HKD17,182。當然今天的生活支出遠比當年高,我們暫且仍引用當年數據。

那如果第一組利率2.15%,每月樓按還款為HKD27,155.92,而扣除了HKD5,000的基本開支及HKD17,182的生活開支。將餘下HKD10,663。假設升息至4.2%,那餘下是HKD2,609。

上面的計算,表示6萬收入,在買800萬的樓,九成按揭後每月家庭只餘下1萬。以2020年為例,很多人突然收入大減及失業。對於上述例如,將會遇上極大的壓力。

近日美國聯儲局主席鮑威爾(Jeremy Powell)警告,供應鏈危機可能惡化,引發嚴重滯脹,即高失業率和物價上漲情况同時存在。

有「末日博士」之稱的美國經濟學家魯賓尼(Nouriel Roubini)日前在英國《衛報》撰文,擔心供應鏈問題會導致全面滯脹。那如果美國聯儲局一旦發現通脹急升,那他會否提早及加快加息及收水呢?

更多分析:

具倍翻潛力現代發卡及支付平台股

股價有潛力倍翻的跨境電商股

出現買入機會的全方位金融科技股

有倍升潛力成為Tesla 2.0的電動車股

投資美股不可忽視的盈利季候風

尋找美股投資機會的3個好用方法

分享給你的朋友

美股表現近年持續強勁,不知如何入手?我們精選了10隻高增長美股,並撰寫了《不應錯過的10隻高增長美股》免費報告。立即按此下載!

想提早退休? 想提高每月的被動收入?

我們撰寫的《必須收藏的收息股投資指南》電子書用實例教您挑選出真正可長期持續派息的收息股及揭示必要避開的收息「陷阱」。要知道打造穩健收息投資組合的竅訣,請立即按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

About 江恩小龍劉君明 24 Articles
江恩理論及經濟周期專家,曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券,股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org