樓花vs現樓 入住、參觀單位、付款及按揭有何分別?

每年多個新盤湧現市場,除了考慮物業的價錢、間隔、用料、地區及會所配套等,置業人士需要留意新盤屬於「樓花」還是「現樓」。

究竟樓花及現樓在入住、參觀單位、付款方法及按揭方面有何分別?

1. 入住時間

發展商為了資金盡快回籠,現時大部份一手住宅以樓花賣出。樓花是指以預售形式發售的項目,需要一至兩年才會落成。售樓說明書「發展項目的資料」顯示出的預計關鍵日期,為項目的預計完成時間,雖然並非正式收樓日期,但至少讓置業人士有一定預算。

對於有自住需要人士,需要預留租樓時間及租金,或者先與家人同住。現樓是指已落成的物業,例如現時仍在發售的長沙灣海珀便屬於現樓項目,買家可以短時間內入住。

2. 參觀單位

買入新盤前參觀單位是指定動作,如果屬於樓花,發展商需要為公眾提供「清水房」,才可以為同一間隔單位提供經改動的示範單位。

準買家可以在清水房量度尺寸。如果項目屬於現樓,在簽署臨時買賣合約之前,發展商需要讓準買家參觀現樓單位,如果有合理原因無法參觀有關單位,賣方需要安排一個相若單位讓買家參觀,如果賣方有合理原因無法提供安排,賣方必須獲得準買家書面同意,確認無須開放相關單位。

3. 按揭選擇

現樓項目發展商一般提供較少付款計劃,例如最近有新盤以現樓發售,只提供一個4%折扣的建築期付款計劃,一個樓價為$6,142,000的單位,根據付款計劃,先在簽署臨時買賣合約時繳付成交金額5%臨時訂金$307,100($6,142,000 x 5%),再於簽署臨約60日內繳付成交金額5%($6,142,000 x 5%),再於轉讓物業通知發出後14日內繳付90%($6,142,000 x 90%)。

買家亦可選用按揭保險新例(俗稱「林鄭 Plan」),800萬以下住宅可申請高達九成按揭,800至1,000萬可申請八至九成按揭,即低至61.42萬便可置業。

樓花項目付款類型較多,發展商一般會提供即供及建築期付款計劃,通常愈早付清款項的即供計劃提供的折扣最多,建期則最少優惠,但可使用按揭保險新例,置業人士可根據財務狀況選擇適合自己的付款計劃。

例如早前1個樓花項目的預計關鍵日期為2021年6月30日,發展商提供以下3種付款方法供買家選擇:

1. 即供付款計劃(4%):簽訂臨時買賣合約時,繳付成交金額5%,簽署臨約後60日內支付成交金額1%,簽署臨約後210日內支付成交金額94%。

2. 即供付款計劃(5%):簽訂臨時買賣合約時,繳付成交金額5%,簽署臨約後60日內支付成交金額5%,簽署臨約後90日內支付成交金額90%。

3. 建築期付款計劃(不設折扣):簽訂臨時買賣合約時,繳付成交金額5%,簽署臨約後60日內支付成交金額1%,簽署臨約後210日內支付成交金額1%,發出物業轉交通知後14日內支付樓價93%。

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