新地不斷有樓賣 可做穩定地產收租股?

新鴻基地產(新地)(SEHK:16)是香港主要地產發展商之一,核心業務是地產發展業務及物業投資,另外亦包括經營酒店、電訊、運輸、基建及物流等業務。

近日開售的Wetland Seasons Bay就大賣,下半年擬推售北角凱旋2期、元朗Park Yoho 第8座等項目。相信可繼續貨如輪轉。

新地亦持有多間上市公司之股份權益, 包括數碼(SEHK:315)、載通(SEHK:62)、新意網集團(SEHK:1686)及永泰地產(SEHK:369)等。

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地產的價值

雖然新地有多種業務,但最主要的仍是地產,當中包括發展地產,即建成物業後出售,這主要是住宅物業;另一是物業投資,即長線持有作收租,這主要是寫字樓及商場。

香港本質上地少人多,土地必然是有價值的資產,因此從事地產發展的企業,往往都有一定的賺錢能力。

若果是經營海鮮生意,產品會因時間而不斷貶值,故此要不斷減價;反之,若所售賣的貨品會持續升值,那就不用與時間競賽,同時更具有加價的能力,這成為企業本質的優勢,而地產就是這一類。

即是說,在香港經營地產生意,只要能在行業中佔到一席位,已經是穩賺的,而地產業的毛利比其他行業高,加上地產業亦有一定的門檻,令行業結構變化不大,地產商的獲利能力甚高。

不過,香港地產業,增長最高增的年代已過,雖然仍有一定的利潤,但已經不能稱為十分好賺。因此,新地已只能定義為平穩增長股,不是高增長類股。

業務分析

新地在行業的優勢可說是不少,首先是品牌,有物業投資經驗的人都知道,新地物業的質素在行業裡不差,這會產生一定的品牌作用,對新地有利。

另外,新地的規模在行業裡數一數二,這亦是地產企業的優勢,因為不少大型地產項目,都不是中小型地產商有能力發展的,而大型地產商無論在融資及其他成本方面都有一定優勢;加上地產行業的結構,會造成強者愈強的情況,故新地的地位難以動搖。

新地在香港擁有龐大的投資物業組合,「已落成業務」絕大部分作出租或投資,持有超過3,000萬呎的物業,整體出租率保持在約95% 的高水平(在正常經營環境時期),每年收租超過百億。

新地持有不少優質物業(有些全權擁有,有些持有部分權益),如環球貿易廣場、國金、中環廣場、新城市廣場、新世紀廣場、APM 等,可見新地無論在規模、資產質素、管理經驗等都有一定水平,而優質物業租金的特性是長遠計會不斷上升,因此持有這些物業的新地,長線收入不會差,而此企業亦有一定的質素。

中國業務平穩

新地亦保持發展內地地產業務,其中「發展中物業」的儲備有超過5,000萬平方呎,其中逾過半為高級住宅或服務式公寓,其餘是優質寫字樓、商場和酒店。

此外,新地在內地持有超過1,000 萬平方呎已落成投資物業,主要是位於一線城市如上海、北京和廣州黃金地段的優質寫字樓和商場。

中國近年的樓價向上,雖然中短期會有上落,但在長期而言,樓價仍會處向上的格局,這對於擁大量土地儲備的新地有利。

不過,新地發展中國業務的速度,比過往年有所減慢,雖然仍保持發展,但就不是高速模式,投資者不能視中國業務有很大的增長動力,只能視為平穩。

疫情對物業價值影響

疫情令更多人在家工作,以及減少外出消費,的確令人們對物業需求減少,但問題是,這是一個中短期現象,或者是長期現象。

先講在家工作,疫情令寫字樓需求減少,同時令不少公司嘗試在家工作政策,這可以為部分公司節省成本,當疫情完結後,相信有部分公司,仍會保守部分在家工作的政策,不過,我自己都有聘請員工,要他們全部全面在家工作,營作上有點難,同時我未能100%安心,因此,我相信不少公司都會有類似情況,就是部分在家工作,但不會全面。

至於消費方面,網購對實體消費的確有影響,但實體的商店仍然有當中的價值。因此,最多只是影響,無可能全面取代。

因此,物業的長期價值仍在,無論是發展、還是收息,不過,增長力及賺錢能力就不及過往。

投資策略

綜合來說,新地有一定的規模、質素、品牌,而當中有物業發展及收租部分,令盈利更為穩定,可見新地有一定質素,是不錯的優質企業,有長線的投資價值,但就不是高增長類,只能視為平穩增長、收息型企業。

新地的主要收入來源仍是香港地產,而香港地產經過過往多年的上升週期,難免會出現回落,但就算有波動,相信只是中短期的調整,長遠仍處向上的格局。

而從事發展物業,以及擁有龐大香港物業組合的新地,若因香港樓市有中短期法動,中短期的股價將受影響。

長遠而言,香港地少人多、長遠土地供應不足、人口持續增長,都是不變的事實,令香港物業長遠升值的本質不變,而這必然令大型地產商受惠,所以新地的長遠價值仍在。

現時處合理價,對於較保守,追求股息及基本增長的投資者,這是一個不差的選擇,由於入場費較高,可以考慮用月供的策略。這股可長線持有。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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