【理財個案】賣樓買樓40歲前想每月有10萬現金流

你好我希望為自己制訂一套良好的投資組合,以求盡快達到財務自由,惟一直對自己現有的投資組合及投資決定充滿疑慮。

因此想在此請教一下。以下為本人的基本資料:

今年30歲,月入大概14萬元,做專業行業,現在每月開支大約9 萬元,包括家用、自己及家人的危疾保險、儲蓄計劃、交稅及以下有關住宅的開支:

1. 24,000元租樓自住
2. 6,500元供樓(本人購買了一舊樓單位,作出租之用,扣除租金收入後,每月需補貼大約6,500元作按揭供款)。

現擁有以下資產:
1. 股票:1,300股騰訊(SEHK:700)、500股舜宇光學(SEHK:2382)、100股港交所(SEHK:388)、200股友邦保險(SEHK:1299)及1000股建設銀行(SEHK:939) (除騰訊(平均買入價為400元)外,其他的買入價均比現價低)
2. 現金30萬元
3. 以上提到的舊樓單位(尚欠大約300萬按揭供款)

本人擬在早兩年作出以下投資:
1. 月供以下股票
a. 煤氣(SEHK:3) x 2000元
b. 港鐵(SEHK:66) x 2000元
c. 比亞迪(SEHK:1211) x 1500元
d. 盈富(SEHK:2800) x 3000元

2. 家人在香港有一層價值600萬的樓(已供完),現打算將其出售,並用當中的550萬作首期,購買另一層價值800萬以下的樓,相差的250萬會向銀行申請按揭,由我來供款(已計算過,本身舊樓單位的按揭加上此250萬,應仍可通過壓力測試)。

3. 購買一層在英國曼徹斯特的二手樓作出租用,價錢約為120,000英磅,需付大約30,000英磅作首期,預計租金收入將可蓋過按揭供款。

現想請教以下事情:

1. 我希望儘快達到財務自由,最理想為在40歲前,每月可獲得100,000元的被動收入,按照以上的投資計劃及支出,請問這是否可行?我是否需要作出哪些調整以達到此目的?

2. 請問現在已持有的股票,是否應該繼續長期持有?

3. 請問我擬作出的月供股票計劃是否有任何改善的地方?

4. 對於現在持有的舊樓物業,由於租金收入抵不上按揭支出,我是否應把其出售?

個案重點:

  • 30歲
  • 月入14萬,開支9萬
  • 現金30萬
  • 一層樓供款中,家人有一層物業

重點目標:

  • 購買一層英國樓
  • 40歲財務自由
  • 每月10萬現金流
  • 優化現時資產組合

分析:

1)進行財務自由,會運用「先增值,後現金流」的方法,因此,以你現時的情況及年齡,可集中在「增長類別」的項目。暫時你都是投資這類項目,但要做到40歲有$10萬現金流,仍要睇好多因素。

我假設你到時有2層香港樓加1層外國樓收租,由於仍有按揭,因此現金流未到最強的狀態,我估計到時合共$2萬、$3萬。

假設你每月能投資$4萬去股票,目標是平均12%回報的股票,10年,這部分會滾存到$1000萬,到時轉投資收息型股票,目標為6%股息率,你每月收息$5萬。再加上現有財富滾存,到時再轉為現金流類別,假設增加$1萬現金流,與你目標仍有少少距離。

不過,我相信只要再過多幾年,你就可以做到,因為已相差不遠。

2)現時持有的,都是有質素的股票,可以長線投資。

3)現時月供的4隻股,都有質素,可以進行。但如果你想加強組合的增長力,可以加多少少在潛力股的部分。但要留意比亞迪(SEHK:1211)現價貴,月供金額不宜多,或停一停。

4)你可以計翻現時的租金回報率,即是以這刻的租金(不用減供款),除以現時的樓價估值,如果租金回報率不差,反映這項目其實都不差,只是你由於有按揭,引至這惜況出現。

如果你想達成40歲財務自由的目標,你要在投資上加強實力,因為你現時的收入與資產不差,要達標,就要你好好運用,這除了睇10年內的投資機遇外,你的投資實力,你有無花時間去研究股票,都是好重要。

同時,我上述計算你10年後現金流時,假設你每月都會投資$4萬(可以是當刻投資,又或等時機才投資),因此,這$4萬成為當中的關鍵,如果你能爭取到超過12%的回報率,就有可能提早達標。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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