股市出現驚濤駭浪 這隻港股成避風港

港股於7月大翻身不單無望,在監管風暴下,中概股及中資科技股受重創,全月恒指暴挫2866點,是37年以來最差的7月。更令人失卻信心的是,不單是外資沽貨離場,連北水亦投降,7月份北水淨流出合共635億元。

淡風愈吹愈烈,跟紅頂白,不少專家告誡投資者不要貿然低撈科技股。一遍哀鴻遍野下,投資者如要為資金換馬,或要找尋避風港,是否仍有選擇?

領展短線受惠於消費券

近期即使港股見股災,本地地產股及公用股股價仍硬淨,其中領展(SEHK:823)股價由52周高位78.7元,只回落5.5%,今年至今領展每基金單位價格仍升5%,有一定抗跌力。

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領展於6月公布了3月底止2021年全年業績,都算「交到功課」。在過去一年疫情全方位衝擊下,公司基於推出租戶紓緩措施,管理費豁免及租金減免等優惠,令集團零售收益總額按年減少4.5%,而平均零售物業續租租金調整率更錄1.8%的負增長。平均每月租金按年減少3.4%,年內整體商戶每平方呎零售銷售總額下調9.4%。

雖然有關關鍵數字全線向下,但整體收益及物業收入淨額均按年仍增0.2%,至少未出現大跌。更重要的是,公司每基金單位分派仍增1%至289.99港仙,在經濟不景及疫情下仍為股東帶來保障。而未來數月5000元消費券起動,對領展的租戶及旗下商場消費有一定刺激作用。

長線受惠優質收租物業

領展旗下擁有不少優質物業資產,於過去財年涉及本港民生的零售物業組合佔總收益64%,而屬於經常性收入的停車場收益佔整體17.5%,而內地零售物業佔整體收益近10%,多元化下分散了業務風險。

過去財年集團整體投資物業估值升3%,其中香港整體物業佔82%,包括零業物業、停車場及寫字樓,而內地物業佔13.6%。集團於收租組合的類型及地區性方面,亦做到多元化,可對沖彼此風險。

另外,去年即使面對市況不穩,領展在港的零售物業組合的租用率仍維持於96.8%的穩定水平。而內地物業組合租金收繳維持98%高水平。以上數字均反映集團的收租物業屬穩健及優質,即使前面是不明朗,領展可望保持有穩定的經常性收入,繼續起航。

展望未來,集團感到樂觀,過去財年第四季的續租租金調整率已回升至正數。另於今年3月底止,香港物業組合落實逾400份新租約,其40%為以往未曾進駐旗下物業的新租戶,而內地業務亦簽訂達200份新租約。

投資結語

無人知道明年今日恒指處於何水平,如果投資者對風險胃納全失,領展可以說是「疫市」中穩陣之選。

雖然不能寄望未來領展股價大升,但至少每基金單位分派料持續增長,由2016年每單位分派2.0618元,已升至2021年的2.899元,升幅達41%,領展往績股息率為3.9%,高於恒指成份股平均3.74%。

領展現價仍偏高,有一點要注意,過去多年領展平均回購價為63.79元,有關水平是一個很好入市參考指標,如果市況再向下走,低於63元水平是較安全的吸納位。

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