債息愈墮落 為何領展愈快樂?

近月美國10年期國債拾級而下,終於在本週引爆小股災。現時暫未見到有逼在眉捷的金融危機,所以資金湧入債市的表面證供並不充分。

但無論如何,領展房產基金(SEHK:823)已經成為港股爆發小股災最強避風港,背後的投資邏輯將會在下文全面披露。

更多分析:3大因素支持領展升上100元成紅底股

今年3月,美國10年期國債孳息率升至1.776厘的年內新高,近日跌至1.1厘水平,引爆港股小股災。因為美國10年期國債孳息率急跌,最直接影響是導致銀行股的息差收窄。

而恒生指數成分股中銀行股佔比例高,滙豐控股(SEHK:5)為恒生指數比重最高的股份之一,股價已經累18%,加上恒生銀行(SEHK:11)及中銀香港(SEHK:2388)的息差都受到不同程度衝擊,後兩者分別較年內高位跌10.9%及19.6%。

不過,縱使港股爆發小股災,本領展股價仍很強,儼然成最強的跌市避風港。原因是包括領展在內的房地產投資信託基金價格表現,主要有兩個因素主導,分別為美國10年期債券孳息及租金收入。

債息和領展價格成反比

從極長期的角度看,美國10年期債券孳息走勢和領展基金單位價格成反比。領展在2005年11月25日上市,招股價為10.3元港元,同日美國10年期國債孳息率為超過4厘。時至今年7月21日,美國10年期國債孳息率已經跌至最低的1.195厘,領展收報74.95元港元。

由此推斷,美國10年期債券孳息走勢向下應該有利提升領展估值。當然,這個推斷成立的前提是租金收入穩中有升,而領展確實做到這個要求。由上市至今,推行多項資產提升工程,然後順勢加租。

當透過資產提升工程加租的空間接近完結後,領展又透過收購內地的社區商場,提升租金收入增長,至今領展在內地租金收入較購入首項內地物業時累升超過兩倍,筆者已經在《領展可再成為長期有升有息股?》作出分析,投資者不妨重溫。

消費券有利租金分成

何況,政府將全港全港市民派發消費券,相信能夠刺激領展商場消費者增加消費,有利提升租金成分。剛公布業績的年度,領展錄得5,500萬港元的租金分成。

雖然現時領展的租金分成佔比較低,但錢沒有人嫌多,在消費券推出的背景下,當然希望是多多益善,有利增加股息分派。

投資者現時才全數減持,股價突然展開反彈就無仇報,顯然全數沽清的策略行不通。不過,投資者換馬領展,倘美國10年期債券孳息進一步下跌,反而有利提升估值。

何況,領展租金收入前景輕微看升,所以將繼續成為股災的最強避風港。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。
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