【我要做業主】情侶買樓好唔好?要睇三大注意事項!

情侶買樓近年非常普遍,近日Simon及女朋友Daisy已拍拖三年,感情穩定,現時已經租屋同居,準備結婚,二人認為要租屋幫業主供樓,不如自己變身成為業主。

Simon任職公務員,月入50,000元,Daisy任職採購經理,月入35,000元,由於二人同樣在東九龍工作,希望買入將軍澳藍塘傲一房單位。現時該樓盤437平方呎一房單位放盤價約為800萬。

究竟正式「扑鎚」買入單位前,二人應該考慮甚麼因素?

考慮(1):個人買樓VS二人買樓

首先二人需要考慮應該以一人置業還是二人聯名置業,如果屬於Simon一人名義置業,就要獨自承擔所有首期、按保費、供款等一系列開支,如果以聯名置業,銀行則以兩位供款人的收入一同計算,相比Simon一人供款,會更容易通過供款與入息比率以及壓力測試。

不過,如果二人已經擁有物業或已經為另一方擔任擔保人,按揭成數、供款與入息比率及壓力測試需要同時削減一成。

由於Simon及Daisy沒有任何物業在手,也沒有做擔保人,按揭成數不受影響。

二人決定聯名方法買入單位,並以按揭成數7成申請按揭,銀行根據二人總收入批核,由於兩人總收入達85,000元,能夠輕鬆通過銀行的入息審查,供款30年、按揭成計劃H+1.5%及今日拆息0.257%計算,每月供款額為$20,024,二人供款負擔較輕鬆。

如果以Simon一人之力供樓,根據壓力測試「P-2.5%+3%」計算,Simon一人名義亦能夠先置業,但相對較為吃力,可以更謹慎地連同其他置業開支再計計數。

考慮(2):買入第二層樓安排

如果二人選擇聯名置業,結婚後計劃買入第二層樓,根據現行稅制,要注意需要支付15%印花稅。例如第二層物業成交價為500萬,便要支付高達75萬的印花稅,比首置的印花稅的6%高出45萬。

假如二人未來有買入第二層樓需要,屆時可再商討實際置業部署。

考慮(3):賣樓處理

情侶聯名置業總有一個心結,就是一旦要分手,賣出物業難以處理分帳,所以1人名義或雙方在聯名置業前,亦應要考慮清楚以業權還是投入的金額計算賣樓利潤分配。Simon及Daisy共識一旦需要賣樓,會以業權份數計算利潤分配。

二人決定單位業權各佔一半,以分權共有買入(Tenancy In Common,分權共有人各自擁有業權的百分比可任意決定)。所以一旦樓價升至900萬,二人一旦賣出單位,每人帳面可各自取回450萬。(如果有需要,雙方亦可以透過開設有限公司,在公司章程及股東協議訂立清楚條款,釋除雙方疑慮。要注意以公司買入,需要支付30%印花稅。)

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