細價樓置業按揭攻略

在香港置業難免要用按揭供款二、三十年,對於尚未置業人士,究竟如何上車最為穩陣?其實懂得用按揭計數最緊要,經絡按揭以一個樓價400萬的單位為例,為大家分析按揭的注意事項。

1.計算可負擔樓價

根據現時金管局按揭指引,1,000萬以下物業最高可承造六成按揭(最高貸款額500萬),如果打算買入700萬物業,首期至少要280萬。申請人可考慮申請按揭保險(詳見第2點),或選擇樓價較低的物業入市。

現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤,私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山,或選擇未補價的資助出售房屋,部署置業計劃前可瀏覽地產代理網頁作初步研究。

2.考慮是否善用按揭保險

按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車,800萬以下住宅物業最高能承造九成按揭,800至1,000萬物業最高能承造八至九成按揭。如果使用按揭保險,400萬物業首期只需要40萬。

不過要注意使用按揭保險需要支付保費,以及只適用於自住物業。如果承造八成以上按揭,必須為首置固定收入人士。

3.計算壓力測試+每月供款

壓力測試是指當利率加息3厘後,每月供款不得高於月入60%,而壓測是以按揭的封頂位計算,假設按揭計劃的封頂息率為2.5%,壓測下申請人要以利率升至5.5%進行考驗。

不少上車人士擔心難過壓測,但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。如果400萬物業承造六成按揭,每月薪金達$22,712便可符合資格。

另外,不少上車人士擔心置業後供款壓力大增,同樣可使用計算機計算每月供款額。如以實際按息2.5%及供款期25年計算,400萬單位每月供款為$10,767,如果月薪為2.3萬,每月尚有萬多元資金生活。如果覺得供樓壓力太大,可考慮盡量拉長還款期至30年,讓每月供款更加鬆動。

4.注意估價

銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價,而按揭的貸款額會根據估價調整。如果估價低於成交價,會以較低者為準,例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭,但估價只有350萬的話,貸款額只有315萬而不是360萬,買家要額外支付45萬首期。

影響估價涉及多項因素,包括申請按揭時間、物業質素、背景(是否凶宅)及樓齡等,因此買入物業前,最好先向按揭轉介公司進行初步估價。

5.注意買入物業額外開支

買入物業牽涉不少成本,包括經紀佣金,還有印花稅、律師費、裝修費等,經紀佣金一般為成交價1%,律師費約為萬餘元,裝修費約為二十萬以上。如果買家為首次置業,可使用較低的印花稅稅率。一個400萬物業的印花稅開支為9萬,樓價愈高稅率愈高,買入單位前必須計算清楚。

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