黃竹坑站項目開售在即 路勁賣樓有得諗?

由路勁(SEHK:1098)及平安不動產合作興建的黃竹坑站一期項目晉環快將開盤,將成為近日樓市小陽春的受惠者。路勁作為這個項目的發展商,將可賺取至少21億港元利潤,勢可觸發價值重估,投資者不容錯過。

港鐵公司(SEHK:66)先向地政總署補地價,港鐵取得項目後再向發展商招標,條款為最高出價及分紅。黃竹坑一期項目的補地價金額為46.8454億港元,市傳利潤分成比例為35%。

當時報道指由路勁及平安不動產組成的財團出價介乎30億港元至68億港元不等。由於財團與港鐵簽訂保密條款,這些出價傳聞不能證實。但路勁及平安不動產組成的財團披露預期投資額達120億港元,折合每平方呎的發展成本為23,742元港元。

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利潤達21億元

投資者預計黃竹坑一期的開售價,可以參考同區的深灣九號。美聯物業顯示過去30日的平均成交實呎呎價為37,490元港元,假設黃竹坑項目以相同價錢開價,估計該項目每平方呎的利潤為13,748元港元。港鐵將分取35%利潤,餘下由路勁及平安不動產對分,路勁在該項目的利潤可高達21億港元。

路勁及平安不動產在2017年3月獲得該項目,該月路勁開市價為7.82元港元。2017年3月至今,路勁市值增加21億港元。惟路勁現價並不完全反映黃竹坑站一期的利潤。因為黃竹坑一期為新樓,開價時會相對同區的二手樓有溢價。因為路勁及平安不動產開售的黃竹坑站一期屬樓花,買家以指定價格買入特定位,及在未來某一時間成交。故買家向發展商支付首期猶如買入期權所支付的期權金。在正常市況下,發展商定價會當然較同區二手樓價更高。由此推論,黃竹坑站一期項目售價較同區二手樓價更高。

開售只宜短炒

路勁現價只反映黃竹坑一期項目以同區二手樓樓價開售所錄得的利潤,惟尚未反映黃竹坑一期項目公布開價的效應。參考近年香港中小型地產股開盤前的股價走勢,開盤當刻前後會有短線炒作。套用於路勁的情況,投資者應該在黃竹坑站一期開盤前買入,在開盤後沽出,有短炒獲利價值。

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