拆解九倉績差股價向上原因

九龍倉集團(SEHK:4)公布2020年度營業額為209.97億元,按年上升24.4%,股東應佔溢利38.64億元,增長14.1%,業績遜於市場預期,前景會否向淡?還是有亮點?

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最壞時候已過去

九倉於2020年度股東應佔溢利38.64億元,增長14.1%;若扣除應佔投資物業重估虧損3.96億元及投資重估盈餘11.87億元,基礎淨盈利增加14%至30.92億元。不過,上半年基礎淨虧損11.32億元;股東應佔虧損17.41億元。可見下半年業績經已擺脫上半年的虧損狀態,反映最壞時候已過去。

表: 九龍倉集團2020年度業績概覧

 

 

2020年全年度 按年變幅(%) 2020年上半年
營業額(億元) 209.97 +24.4 55.5
純利(億元) 38.64 +14.1 (17.41)
基礎淨盈利/(虧損) (億元) 30.92 +14 (11.32)
每股盈利/(虧損)(元) 1.27 +14.4 (0.57)

資料來源: 九龍倉業績報告。

內地物業投資及發展業務復甦強勁

雖然九倉為香港發展物業作出28.64億元減值撥備,但集團的基礎淨盈利仍升14%至30.92億元,主因是內地發展物業及投資物業表現貢獻增加。

為內地發展物業項目增加落成期數而上升59%、下半年內地投資物業強勁復甦及投資收入增加。

內地發展物業方面,推盤步伐於第二季起回復正常,銷情重拾勢頭。年內確認入賬收入增加19%至176.58億元,包括合營公司及聯營公司的營業盈利增加55%至76.2億元。

另外,去年下半年集團積極推出推廣活動,刺激旗艦商場銷售額創紀錄。長沙國金中心收入增加25%,營業盈利亦升55%。內地投資物業於2020年收入增加7%至42億元,營業盈利增加11%至25.7億元。

由此可見,集團旗下的內地物業投資及發展業務經已復甦,而且步伐強勁,故具前景。

物流業務跌幅收窄

除了內地業務之外,物流業務亦見在去年下半年改善,營業盈利由上半年的減少13%至1.96億元,改善至全年跌幅收窄至3%,為4.97億元。而集團擁有20.8%權益的香港空運貨站處理的貨物總量增加8%,表現遠勝於市場。

投資收入增加逾六成

2020年度投資收入增加也是助力九倉去年下半年業績增長的因素之一。去年度投資收入增加68%至11.08億元,因投資組合擴大後股息增加所致。

不過,目前股票市況波動,九倉今年上半年的投資組合或會出現資產價值下跌,惟未至於打擊集團的業務前景。

豪宅物業前景良好

豪宅物業仍有價有市,佔五成權益的Mount Nicholson項目於期內售出一個分層單位,九倉確認入賬銷售額增加23%至14.53億元,營業盈利貢獻上升19%至7.97億元。

集團於去年12月以120億元投得山頂文輝道2至8號,並於今年2月以逾72億元(九倉佔五成權益)投得文輝道9號及11號超級豪宅地皮,集團在山頂的土地儲備達到約60萬平方呎,連同擁有的種植道、九龍塘等豪宅物業市場前景仍然良好。

增派股息

雖然2020年受到疫情衝擊,但九倉仍增派股息,全年合共派息0.4元,按年增加23%,派息比率31%,維持於其一貫的30%水平的派息比率。

不過,股息率僅約2%,稍低於其他主要的本地地產股,長實(SEHK:1113)及新鴻基地產(SEHK:16)股息率約為4%、恒地(SEHK:12)股息率約有5%。

結語

九倉去年業績雖然稍遜於市場預期,但業務前景已見改善,故前景並不向淡,而估值亦吸引,現價較資產淨值(NAV)折讓逾60%。不過,要留意亦因為股價較NAV折讓大,也存在私有化誘因。

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