認購順豐房託前的一個考慮

2月10日順豐控股(SZSE:002352)宣布局部收購嘉里物流(SEHK:636),同日順豐房地產投資信託基金上載預覽招股書。

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物流行業作為內地最火紅的行業,順豐房地產投資信託上市將會成為投資焦點。惟投資者認購順豐房地產投資信託基金前有一個要點須考慮,就是外聘資產管理公司影響可分派收入的問題。

順豐房地產投資信託基金將會透過是次首次公開招股集資收購三項物流資產,包括位於香港、佛山及蕪湖。

順豐成為主要收入貢獻者

三座物業的順豐關連租戶貢獻租金比重佔70至100%。由於順豐作為內地增長最快的物流公司,從這個角度而言,順豐房地產投資信託基金有一定的吸引力。

然而,投資者始終要分析順豐房地產投資信託的管理費結構。順豐房地產投資信託基金卻外聘順豐房託資產管理為資產管理公司,順豐房託資產管理由順豐控股成立,王衛出任該資產管理公司的主席。

外聘的順豐房託資產管理向投資者收取可供分派收入10%作為基本收費。順豐房託資產管理還徵收浮動收費,為每基金單位分派減前一個財政年度基金單位差額乘以已發行基金單位加權平均數。

外聘資產管理公司輸蝕

這個管理費結構對順豐控股有利,順豐房地產投資信託基金股東處於相對不利位置。因為部分房託外聘資產管理公司,必定要支付管理費,變相減少可供派息的收入。

況且,外聘的資產管理公司透過收取基金單位以抵消收取部分管理費,長期而言均會攤薄投資者權益。投資者可以預期順豐房地產投資信託基金在股息分派方面會較為輸蝕。

筆者指出房託本身自行成立資產管理公司為最佳的模式,可以節省支付第三方資產管理公司的管理費支出,變相增加向投資者派息的空間。

資產管理公司的問題已經成為主導基金單位潛在升幅的一個關鍵,事關除領展房產基金(SEHK:823)外,香港大部分房託均外聘資產管理公司,這些房託表現均遠遜領展。這些論點筆者在《十倍股領展:兩大催化劑力撑可再升》已經為文分析。

結語

綜合而言,順豐房地產投資信託基金身處最有前景的物流行業,惟管理費結構對房託股東不太有利。故順豐房地產投資信託基金能否作長期投資,還看能否不斷收購順豐控股的物流資產。

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