港鐵賣樓收入預期增 收息價值倍升?

港鐵(SEHK:66)過去一直是收息投資之選,惟社會事件及肺炎疫情為其客運業務帶來衝擊。不過,港鐵在過去積極推進的「鐵路加物業」發展模式成功在疫市鞏固集團的業績,有望加強長線分派增長力。更多港鐵相關分析博有升有息 港鐵可買未?

客運業務疫市受重挫

港鐵的核心客運業務在過去一直是集團的防守收益來源,但疫市中,大眾外出意慾下降,在家工作及上課趨勢出現,旅遊產業陷入停頓,鐵路的客流量因而大減,按息稅前利潤計,香港客運業務在2020 上半年已由盈轉虧,實現近26億港元虧損。

車站人流減少亦影響香港車站商務業務,EBIT亦在2020上半年大跌50.2%。幸而,港鐵的「物業」收益在疫市企穩,在客運業務經歷罕有倒退時撐起港鐵業績。

兩大類物業收益來源

港鐵的物業業務主要由兩大部門組成,包括香港物業租賃及管理,以及物業發展。香港物業租賃及管理主要包括集團旗下鐵路沿線物業的租賃收益,如荃灣站的綠楊坊、上環的無限極廣場,沙田站的連城廣場等。這部分收入在2020上半年僅下跌了2%,為集團帶來近26億港元的收入。

除了租賃,港鐵更利用鐵路網絡所帶來的主場優勢開拓物業發展業務,在去年上半年帶來了近52億港元的利潤。更抵消了客運相關業務的收益倒退,2020上半年,港鐵的基本業務利潤同比增長約64%。

物業發展潛力大

雖然物業發展收益有一定的波動性,但相對客運業務的增長潛力,物業發展的吸金力非常吸引。早前港鐵就公佈黃竹坑站第五期「港島南岸」由新世界、資本策略、帝國及麗新合組財團投得,據報項目位於港鐵黃竹坑車廠上蓋,鄰近港鐵黃竹坑站,預期可提供不多於1,050個住宅單位,估值介乎101.6億元至123億元。

展望未來,隨著現有鐵路網絡持續擴張,如沙田至中環綫、屯馬綫,以及仍處於規劃及設計階段的東涌綫延綫及屯門南延綫,港鐵的潛在物業發展空間只會有增無減。

結語

儘管港鐵的核心客運業務在疫市大受打擊,但物業業務帶來的租賃收益貢獻穩定,加上物業發展的潛力龐大,長線收息價值依然吸引。

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