房地產信託基金Essex Property Trust(NYSE：ESS)主攻美國西岸住宅市場，該區人均入息高、住宅供應長期緊張，均做就租賃市場長做長有。對投資者而言， Essex更吸引是股息一直穩步遞增，兼且股息率有3厘以上。
Essex在美國有差不多50年歷史，1971年由美國房地產投資者George M. Marcus創立。集團於1994年首次公開招股，當時每股作價19.5美元。2014年成功吞併同業BRE Properties，合併後成為西岸最具規模的住宅房託企業，物業組合達5.6萬個住宅單位。截至去年底止，物業組合已增至60570個，當中南加州、北加州及西雅圖分別佔26695、21642及12233個。
西岸市場租樓較買樓划算
西岸是美國生產總值最高的地位，由於工作機會較多及入息水平偏高，整體家庭收入中位數亦較高。不過，區內住戶以租用為主，置業比例較其他州份為低，主因當地稅制令購置物業成本高昂，租樓相對划算。
區內新供應不足，亦是利好住宅物業租賃行業發展的主因。以加州為例，去年新屋動工許可數目佔已建住宅供應量不足1%。除建築成本考慮，建屋限制及審批需時同樣窒礙未來供應。
Essex看準西岸市場供應緊張及租值吸引等條件，活躍於該區買賣及項目發展，尤其專注具重建或翻新中檔物業項目，翻新後可享有較高租金回報，同時可為資產增值。以可比較物業基礎計，Essex過去20年租金的複合年均增長率(加權平均)達2.8%，過去10年更加達4.5%。
受累疫情 季績倒退
不過，疫情來襲對Essex業績有壓力。不少科技公司及大企業均在西岸設分公司或總部，長期留家工作令在職人士可選擇租金較低的偏遠地區；另外，政府的抗疫措施，令不少行業業務停頓，新增職位減少亦利淡住宅需求。
回顧Essex第三季業績，純利按年減少25.8%，至7366萬美元，相當於每股攤薄盈利1.13美元。期內營運現金流(FFO)1.94億美元，下跌18.6%；相當於每股營運現金流2.88美元，減少17.7%。撇除非經營因素，核心營運現金流下跌6.9%，至2.12億美元；每股核心營運現金流3.15美元，跌幅5.9%。
結語：趁低吸納股息貴族
Essex上市以來，派息年年遞增，擁有連續26年股息增加的紀錄，已晉身股息貴族之列；年度每股股息的複合年均增長率為6.4%；期間每股營運現金流更加以8.4%增速上升。
整體股東回報同樣令長線投資者心動，自1994年至去年底止，股東回報的複合年均增長率達16.6%，期間累積總回報達49.7倍，同期標普500指數升幅僅10.6倍，反映美國房託基金表現的NAREIT指數升幅亦只11.7倍。
今年以來，Essex股價已回落大約一成半，如果從長線著眼的話，現時應該是低吸的時機。
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